1. Điều kiện để đất đai được nhận thừa kế Theo Luật Đất đai 2024, quyền sử dụng đất được phép để lại thừa kế khi có Giấy chứng nhận (hoặc đủ điều kiện cấp), đất không có tranh chấp, không bị kê biên thi hành án, còn thời hạn sử dụng và không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.
2. Các hình thức thừa kế đất đai Thừa kế đất đai bao gồm 2 hình thức chính:
Theo di chúc: Người để lại di sản định đoạt tài sản qua di chúc hợp pháp (bằng văn bản hoặc miệng). Một số đối tượng vẫn được hưởng phần di sản bằng 2/3 suất của người thừa kế theo pháp luật dù không có tên trong di chúc.
Theo pháp luật: Áp dụng khi không có di chúc hợp pháp, chia theo các hàng thừa kế từ thứ nhất đến thứ ba với nguyên tắc những người cùng hàng hưởng phần bằng nhau và hàng sau chỉ hưởng nếu không còn ai ở hàng trước.
3. Thủ tục sang tên/đăng ký biến động đất đai
Khai nhận di sản thừa kế: Lập văn bản thỏa thuận hoặc khai nhận di sản tại tổ chức hành nghề công chứng hoặc UBND cấp xã.
Nộp hồ sơ: Thực hiện thủ tục đăng ký biến động tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc chi nhánh cấp huyện.
Nghĩa vụ tài chính: Hoàn thành các khoản thuế, lệ phí trước bạ theo quy định pháp luật.
Hoàn công nhà ở là thủ tục hành chính nhằm xác nhận việc đã hoàn thành công trình xây dựng sau khi có giấy phép xây dựng và qua nghiệm thu, là cơ sở để cập nhật tài sản gắn liền với đất trên Sổ hồng/Sổ đỏ
Hồ sơ hoàn công cơ bản
• Giấy phép xây dựng và hồ sơ thiết kế đã được phê duyệt.
• Hợp đồng xây dựng ký kết giữa chủ nhà và đơn vị thi công, thiết kế, giám sát (nếu có).
• Báo cáo kết quả khảo sát và bản vẽ hoàn công.
• Biên bản nghiệm thu hoàn thành hạng mục/công trình xây dựng.
• Văn bản thỏa thuận/chứng nhận liên quan khác (phòng cháy chữa cháy, thang máy… nếu có
Quy trình thực hiện
1. Chuẩn bị hồ sơ: Tổng hợp các giấy tờ từ đơn vị thi công và chủ đầu tư.
2. Nộp hồ sơ: Nộp tại UBND quận/huyện/thị xã hoặc cơ quan có thẩm quyền theo phân cấp của địa phương.
3. Thẩm định và kiểm tra: Cơ quan chức năng kiểm tra hiện trạng thực tế so với giấy phép xây dựng.
4. Nghĩa vụ tài chính: Thực hiện các loại thuế, phí liên quan (nếu có) tại cơ quan thuế.
5. Nhận kết quả: Nhận kết quả và cấp đổi giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.
UBND TP.HCM vừa chấp thuận chủ trương đầu tư, giao chủ đầu tư thực hiện dự án khu nhà ở xã hội có quy mô lớn nhất đến nay tại xã Bà Điểm, với diện tích gần 192ha và 67.645 dân.
Phối cảnh dự án khu nhà ở xã hội rộng gần 192ha tại xã Bà Điểm – Ảnh: Delta
Trao đổi với Tuổi Trẻ, đại diện Sở Xây dựng TP.HCM cho biết đang hoàn thiện các thủ tục để khởi công dự án vào tháng 12-2026. Đồng thời đến năm 2028, phấn đấu hoàn thành phần nhà ờ xã hội của dự án.
Khu đô thị nhà ở xã hội có dân số bằng 3 lần dân số phường
Theo quyết định của UBND TP.HCM dự án được giao cho chủ đầu tư là Công ty cổ phần Delta thực hiện tại xã Bà Điểm. Đây là dự án có quy mô lớn nhất từ trước đến nay, với diện tích gần 192ha, vốn đầu tư hơn 64.000 tỉ đồng.
Dự án được phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 với dân số 67.645 người, gấp 3 lần dân số tối thiểu của một phường theo quy định, với hệ thống hạ tầng đồng bộ.
Với quy mô dân số trên, khu nhà ở xã hội được xác định là khu đô thị mới phát triển tập trung, có vai trò quan trọng trong cấu trúc đô thị khu vực phía bắc TP.HCM.
Đây là khu đô thị đa chức năng, được đầu tư xây dựng đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, đáp ứng nhu cầu ở, làm việc và sinh hoạt cho cộng đồng dân cư; góp phần giãn dân, giảm áp lực hạ tầng cho khu vực nội đô hiện hữu.
Khu nhà ở xã hội đồng bộ, cung cấp dịch vụ, văn hóa – giải trí, chăm sóc sức khỏe…
Việc tổ chức không gian đô thị khai thác lợi thế hệ thống mặt nước lớn, hướng tới hình thành khu đô thị sinh thái, bền vững, có môi trường sống chất lượng cao, đóng vai trò là động lực phát triển đô thị mới của TP.HCM và khu vực lân cận.
Theo quy hoạch, tương ứng phục vụ cho nhu cầu của dân số trên, diện tích đất ở chiếm tỉ lệ gần 20% tổng diện tích bố trí cho 3 loại hình nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà ở xã hội cho thuê đều có quy mô tối đa 30 tầng.
Khu đô thị có đủ các trường học theo các cấp từ trường mầm non, trường tiểu học, trường THCS, trường THPT. Bệnh viện chiếm tỉ lệ gần 2% tổng diện tích với quy mô 10 tầng.
Bên cạnh đó khu đô thị cũng bố trí đất cho các hạng mục văn hóa, thể dục thể thao, khu dịch vụ (chợ, thương mại dịch vụ), cây xanh mặt nước, bãi đỗ xe (quy mô 9 tầng), đường giao thông, hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật khác.
Dự án khi hoàn thành có vị trí giao thông thuận lợi khi nằm gần vành đai 3, phía bắc giáp khu đất phức hợp động lực phát triển và khu đất cây xanh sử dụng công cộng theo định hướng quy hoạch chung; phía nam giáp Kênh 7, khu đất sản xuất công nghiệp, kho tàng và khu đất phức hợp động lực phát triển theo định hướng quy hoạch chung; phía tây giáp kênh An Hạ và phía đông giáp kênh Liên Vùng.
Khu đô thị nhà ở xã hội này có quy mô dân số gấp 3 lần dân số tối thiểu của phường theo quy định – Ảnh: Delta
Tiến độ hoàn thành dự án đến năm 2030
Theo quyết định phê duyệt của UBND TP.HCM, tiến độ thực hiện dự án khu đô thị nhà ở xã hội tính từ ngày phê duyệt đến hết năm 2030.
Dự án được hưởng các cơ chế, chính sách ưu đãi, hỗ trợ đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội theo Luật Nhà ở năm 2023, Nghị quyết số 201/2025/QH15 của Quốc hội, các nghị định quy định chi tiết, sửa đổi, bổ sung và quy định pháp luật có liên quan, trên cơ sở đáp ứng đầy đủ các điều kiện được hưởng ưu đãi theo quy định.
Để bảo đảm tiến độ dự án, UBND TP.HCM giao Công ty cổ phần Delta (chủ đầu tư dự án) thực hiện đầy đủ các thủ tục về quy hoạch, đất đai, đầu tư, xây dựng, môi trường, phòng cháy, chữa cháy và các thủ tục có liên quan trước khi triển khai dự án; bảo đảm việc sử dụng đất đúng mục đích, hình thức và điều kiện theo quy định pháp luật.
Tổ chức lập, thẩm định, phê duyệt và triển khai dự án theo quy định; đầu tư xây dựng đồng bộ các công trình nhà ở, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, bảo đảm kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực và phù hợp quy hoạch được duyệt.
Chủ đầu tư có trách nhiệm xây dựng tiến độ chi tiết, tổ chức thực hiện các thủ tục về quy hoạch, đất đai, môi trường, xây dựng; triển khai đầu tư xây dựng các công trình nhà ở, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội; hoàn thành, nghiệm thu và đưa công trình vào sử dụng theo đúng tiến độ, bảo đảm tuân thủ quy định pháp luật.
UBND TP.HCM cũng giao các sở, ngành, cơ quan, đơn vị, địa phương liên quan chịu trách nhiệm triển khai các phần việc tương ứng để bảo đảm dự án được hoàn thành theo quy hoạch được phê duyệt và đúng tiến độ.
Một số bạn đọc phản ánh chưa được chính quyền xã cấp sổ hồng do hàng xóm sát bên không ký giáp ranh. Có đúng không?
Việc kiểm tra hiện trạng, xác định ranh mốc đất và ký giáp ranh nhằm bảo đảm việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ hồng) lần đầu được chính xác – Ảnh: TRÍ ĐỨC
Một số bạn đọc phản ánh đến Tuổi Trẻ về việc chưa được chính quyền xã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ hồng) do hàng xóm sát bên không ký giáp ranh.
Vậy ký giáp ranh có phải là thủ tục bắt buộc và chính quyền có được từ chối hay trì hoãn việc cấp sổ hồng cho người dân nếu thiếu loại giấy này?
Ký giáp ranh: cần thiết nhưng không bắt buộc
Trao đổi với Tuổi Trẻ, luật sư Hứa Thị Thảo – Đoàn luật sư TP.HCM – khẳng định pháp luật đất đai không có quy định cụ thể về việc ký giáp ranh là một thủ tục phải bắt buộc thực hiện.
Đồng thời cũng không có quy định nào về việc cơ quan chức năng được từ chối tiếp nhận hồ sơ cấp sổ hồng khi hàng xóm xung quanh thửa đất (còn gọi tứ cận) không ký giáp ranh.
Tuy nhiên theo luật sư Thảo, thực tiễn lâu nay việc ký giáp ranh được áp dụng như một “thông lệ” chủ yếu khi cơ quan chức năng giải quyết thủ tục đăng ký, cấp sổ hồng lần đầu về đất.
Mục đích nhằm bảo đảm thửa đất mà người dân yêu cầu cấp sổ hồng có ranh giới rõ ràng, không chồng lấn, trùng lắp với các hàng xóm có đất tứ cận.
Đối với các trường hợp có các giấy tờ xác định được ranh, mốc giới thì không cần phải áp dụng ký giáp ranh.
Đó là giấy tờ pháp lý về quyền sử dụng đất; có các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất trước năm 1993; thửa đất đã có bản vẽ/văn bản thỏa thuận xác định ranh giới, mốc giới đất theo hiện trạng; đất sản xuất nông, lâm nghiệp, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản sử dụng ổn định, đã có bờ thửa, cọc mốc…
“Việc ký giáp ranh cũng thường được áp dụng khi giải quyết tranh chấp ranh đất; đo vẽ lại diện tích khi cấp sổ hồng; đo đạc, cập nhật hồ sơ đất đai…
Có thể thấy dù không có quy định nhưng thực tế cơ quan chức năng vẫn yêu cầu có ký giáp ranh đối với các thửa đất chưa được xác định ranh giới rõ ràng. Tuy nhiên trường hợp hàng xóm không chịu ký giáp ranh thì cơ quan chức năng vẫn phải giải quyết cấp sổ hồng cho người dân theo quy định.
Việc cơ quan có thẩm quyền từ chối hay trì hoãn chỉ vì việc không có ký giáp ranh là chưa thực hiện đúng chức năng, nhiệm vụ.
Nếu rơi vào trường hợp này, người dân yêu có thể phản ánh, khiếu nại lên các cấp cao hơn để được giải quyết…”, luật sư Thảo phân tích.
Cấp sổ hồng lần đầu, khi nào yêu cầu có ký giáp ranh?
Trao đổi với Tuổi Trẻ, Trưởng phòng kinh tế, hạ tầng và đô thị UBND một xã TP.HCM cho biết dù không có quy định bắt buộc nhưng yêu cầu ký giáp ranh – xác nhận ranh giữa các hộ dân tứ cận với thửa đất vẫn được nêu ra.
Theo quy định hiện hành, UBND cấp xã hiện là cơ quan cấp sổ hồng lần đầu, cấp sổ khi cho chuyển mục đích sử dụng đất của người dân trên địa bàn xã.
Tại TP.HCM, hiện phần lớn hộ có đất đều đã được cấp sổ hồng, có bản đồ, ranh giới tọa độ chính xác. Trường hợp cần phải ký giáp ranh không nhiều như các tỉnh, các địa bàn vùng xa.
Vậy việc xác định ranh thửa đất khi cấp sổ hồng lần đầu được thực hiện ra sao?
Sau khi tiếp nhận hồ sơ, xã đề nghị người dân liên hệ đơn vị có chức năng đo vẽ, cắm mốc thửa đất, lập bản mô tả ranh giới thửa đất. Tiếp đó, cán bộ giải quyết hồ sơ sẽ đi kiểm tra hiện trạng thửa đất.
Việc kiểm tra hiện trạng nhằm xác định các thửa đất tứ cận do ai sử dụng, có được cấp sổ chưa, có xây nhà chưa.
Nếu các thửa đất tứ cận đều đã được cấp sổ, hoặc đã xây nhà, đã có ranh giới cụ thể rồi thì không cần xác nhận ranh (của thửa này) nữa. Đó là cơ sở để cán bộ cấp sổ luôn cho người dân.
Trong tình huống có một phía hoặc cả bốn phía tiếp giáp đều chưa có sổ hay chưa xác định ranh giới, khi đó cán bộ sẽ thực hiện thủ tục niêm yết công khai hồ sơ/lấy ý kiến Nhân dân kết hợp mời các hộ tứ cận lấy ý kiến về ranh đất..
Trong 15 ngày thực hiện thủ tục niêm yết, cán bộ sẽ xác minh, xác định ranh, phát thư mời hàng xóm tứ cận cho ý kiến đồng ý hay không đồng ý ranh giới đã đo vẽ.
Trong giấy mời, UBND xã ghi rõ nội dung mời hàng xóm tứ cận để phối hợp tham gia có ý kiến về ranh giới đất, nếu các ông/bà – hàng xóm không tham gia thì sau này có phát sinh tình tiết khác thì giải quyết theo quy định.
Khi làm việc, nếu hàng xóm tứ cận thống nhất ranh thì đó là cơ sở để UBND xã cấp sổ hoặc hàng xóm tứ cận không có mặt/không tham gia ý kiến/không ký thì UBND xã sẽ cấp sổ theo bản đo vẽ…
(LSVN) – Ngày 26/11/2024, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã ban hành Thông tư 26/2024/TT-BTNMT quy định kỹ thuật về đo đạc lập bản đồ địa chính.
Cụ thể tại Điều 17 Thông tư 26/2024/TT-BTNMT quy định rõ về chỉnh lý thửa đất và các yếu tố khác liên quan đến nội dung bản đồ địa chính.
Theo đó, thửa đất có thay đổi về kích thước, diện tích vượt quá sai số và giới hạn sai quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 8 Thông tư này thì đơn vị thực hiện chỉnh lý kiểm tra, đối chiếu thửa đất đã có trên bản đồ địa chính đang quản lý với thửa đất trên các giấy tờ quy định tại khoản 2 Điều 6 Nghị định số 101/2024/NĐ-CP, nếu đủ thông tin thửa đất về tọa độ đỉnh thửa hoặc kích thước cạnh hoặc khoảng cách giữa ranh giới thửa đất với các yếu tố địa lý, địa hình, địa vật xung quanh thì thực hiện chỉnh lý bản đồ địa chính theo các thông tin đó; trường hợp không đủ thông tin thì thực hiện xác định và đo đạc ranh giới thửa đất tại thực địa theo quy định tại khoản 2 Điều này để lấy thông tin chỉnh lý.
Ảnh minh họa.
Xác định và đo đạc ranh giới thửa đất tại thực địa thực hiện như sau:
– Ranh giới thửa đất tại thực địa được xác định theo quy định tại Điều 13 Thông tư này;
– Phương pháp đo đạc thực hiện theo quy định tại Điều 7 Thông tư này và được sử dụng thêm các phương pháp đo đạc đơn giản để thực hiện như: giao hội cạnh, dóng thẳng hàng, đo bằng thước dây, chuyển vẽ từ tài liệu khác và sử dụng các điểm khởi tính gồm: các điểm tọa độ từ lưới khống chế đo vẽ, điểm trạm đo trở lên; các điểm góc thửa đất, góc công trình xây dựng, địa vật cố định khác có trên bản đồ và hiện còn tồn tại ở thực địa, đảm bảo sai số khi đo đạc không vượt quá sai số quy định cho bản đồ địa chính được chỉnh lý;
– Đo đạc ranh giới thửa đất thực hiện theo quy định tại Điều 15 Thông tư này;
– Kết quả đo đạc thửa đất tại thực địa được thể hiện rõ trong Phiếu đo đạc chỉnh lý thửa đất lập theo mẫu quy định tại Phụ lục số 17 kèm theo Thông tư này, có xác nhận của người sử dụng đất, người quản lý đất, trừ trường hợp thửa đất là đối tượng chiếm đất không tạo thành thửa đất và xác nhận của Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai (theo phân cấp quản lý hồ sơ địa chính).
Trường hợp chỉnh lý bản đồ địa chính mà phát sinh thửa đất mới thì số thứ tự thửa đất cũ bị hủy bỏ, số thứ tự thửa đất mới được đánh số tiếp theo số thứ tự thửa đất lớn nhất trong tờ bản đồ.
Trường hợp thu hồi một phần thửa đất theo quy định của pháp luật mà phần thu hồi không tạo thành thửa đất mới và phần diện tích còn lại không bị chia cắt thành nhiều thửa đất khác thì phần diện tích còn lại không bị thu hồi được giữ nguyên số thứ tự thửa đất đã thể hiện trên bản đồ địa chính.
Khi chỉnh lý thửa đất trong trường hợp quy định tại điểm này phải lập bảng các thửa đất chỉnh lý ở vị trí thích hợp trong hoặc ngoài khung bản đồ, trừ trường hợp chỉnh lý bản đồ địa chính trong cơ sở dữ liệu địa chính. Nội dung bảng các thửa đất chỉnh lý thể hiện số thứ tự thửa đất phát sinh thêm, số thứ tự của thửa đất gốc, số thứ tự của thửa đất lân cận và số thứ tự thửa đất bị bỏ đi.
Trường hợp phát sinh tờ bản đồ địa chính theo quy định tại khoản 7 Điều này thì không phải đánh lại số thứ tự thửa đất.
Khi chỉnh lý bản đồ địa chính, ranh giới mới của thửa đất thể hiện bằng màu đỏ; ranh giới cũ được chuyển thành lớp riêng trên bản đồ địa chính dạng số, được gạch bỏ bằng mực đỏ đối với nơi chỉ sử dụng bản đồ địa chính giấy.
Việc chỉnh lý mã loại đất, tên người sử dụng đất, tên tổ chức quản lý đất, mã đối tượng sử dụng đất, mã đối tượng quản lý đất được thực hiện đồng bộ với việc chỉnh lý ranh giới, kích thước cạnh và diện tích thửa đất trên bản đồ địa chính và sổ mục kê đất đai.
Trường hợp thửa đất nằm trên nhiều tờ bản đồ mà có thay đổi về thông tin thửa đất thì chỉnh lý đồng bộ các phần thửa đất ở các tờ bản đồ đó; nhãn thửa chỉnh lý và thể hiện tại tờ bản đồ đã có nhãn thửa đó.
Chỉnh lý các thay đổi của thửa đất trong trường hợp tách thửa đất, hợp thửa đất:
– Xác định số thứ tự thửa đất tạm thời, gồm số thứ tự thửa đất gốc, dấu “-”, số tự nhiên thể hiện phần thửa đất tách ra (ví dụ, thửa số 10 tách làm 2 phần thì số thứ tự thửa đất tạm thời của mỗi phần tách ra là 10-1 và 10-2) và diện tích, loại đất của từng phần thửa đất tách ra để quản lý thửa đất trong quá trình người sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký;
– Xác định số thứ tự thửa đất chính thức cho các thửa đất sau tách thửa, hợp thửa theo quy định tại khoản 3 Điều này sau khi đã thực hiện thủ tục đăng ký đất đai.
Chỉnh lý các yếu tố khác liên quan đến nội dung bản đồ địa chính khi có thay đổi thực hiện như sau:
– Khi phát sinh tờ bản đồ địa chính mới do chia mảnh, đánh số hiệu mảnh hoặc do văn bản, quyết định của cấp có thẩm quyền có nội dung dẫn đến thay đổi số thứ tự tờ bản đồ địa chính thì số thứ tự của các tờ bản đồ mới tách ra được đánh số tiếp theo số thứ tự tờ bản đồ có số thứ tự lớn nhất trong đơn vị hành chính cấp xã, số thứ tự tờ bản đồ hiện có được giữ nguyên cho tờ bản đồ gốc; trên tờ bản đồ gốc chỉnh lý để thể hiện rõ các thửa đất đã được chuyển ra khỏi tờ bản đồ gốc đó để thể hiện trong tờ bản đồ mới, trên tờ bản đồ mới thể hiện rõ tờ bản đồ đó được tách ra từ tờ bản đồ gốc nào;
– Trường hợp chia tách hoặc sáp nhập đơn vị hành chính cấp xã thì số thứ tự của tờ bản đồ ở xã giữ nguyên mã số đơn vị hành chính được giữ lại, số thứ tự của các tờ bản đồ ở phần đơn vị hành chính còn lại được đánh số tiếp theo số thứ tự tờ bản đồ lớn nhất của xã giữ nguyên mã số đơn vị hành chính theo quy định tại khoản 2 Điều 5 Thông tư này theo phạm vi đơn vị hành chính cấp xã sau chia tách hoặc sáp nhập; trường hợp xã giữ nguyên mã số đơn vị hành chính chưa có bản đồ địa chính hoặc có rất ít tờ bản đồ thì việc thay đổi số thứ tự của các tờ bản đồ ưu tiên phương án có ít tờ bản đồ phải thay đổi số thứ tự và ít thửa đất bị tác động do đánh lại số thứ tự tờ bản đồ;
– Các yếu tố trình bày ngoài khung bản đồ; điểm khống chế tọa độ, độ cao; mốc địa giới và đường địa giới đơn vị hành chính các cấp; các đối tượng chiếm đất không tạo thành thửa đất; nhà ở và công trình xây dựng khác; địa vật, công trình có ý nghĩa định hướng cao; mốc giới quy hoạch; chỉ giới hành lang bảo vệ an toàn công trình theo quy định của pháp luật; ghi chú thuyết minh; dáng đất hoặc điểm ghi chú độ cao nếu có thay đổi thì chỉnh lý trên bản đồ địa chính cho phù hợp.
Đối với nhà ở, công trình xây dựng trên đất đã được đăng ký mà đủ thông tin và độ chính xác để thể hiện lên bản đồ địa chính thì chỉnh lý nhà ở, công trình xây dựng trên đất theo kết quả đã đăng ký lên bản đồ địa chính;
– Việc chia mảnh, đánh số hiệu mảnh và số thứ tự tờ bản đồ địa chính cho từng khu vực cụ thể tại địa phương do cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh tổ chức thực hiện.
Thông tư này có hiệu lực thi hành kể từ ngày 15/01/2025. Thông tư số 25/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về bản đồ địa chính hết hiệu lực kể từ ngày Thông tư này có hiệu lực thi hành.
Theo quy định của luật Đất đai 2024, nhà xây trên đất nông nghiệp trước ngày 01/7/2014, sử dụng ổn định sẽ được cấp sổ hồng đồng thời được xem xét bồi thường theo giá đất ở đối với phần đất trong hạn mức.
Thực tế tại nhiều địa phương, nhất là các thành phố lớn, đô thị phát triển mạnh mẽ trong những năm qua như TP.HCM có nhiều trường hợp người sử dụng đất có hành vi sử dụng đất không đúng mục đích khi xây nhà trên đất nông nghiệp.
Theo quy định, đây là hành vi vi phạm về xây dựng, đất đai. Tuy nhiên người sử dụng đất đã xây nhà ở từ năm 1990 đến nay và có nộp thuế nhà đất là những căn cứ cho thấy việc sử dụng đất đã diễn ra ổn định.
Không những vậy, theo quy định của luật Đất đai 2024, trường hợp sử dụng đất vi phạm pháp luật đất đai trước ngày 01/7/2014 (Luật Đất đai 2013 có hiệu lực) khi sử dụng đất không đúng mục đích có thể được xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (sổ hồng).
Trong khi đó, Nghị định số 88 năm 2024 về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất (được sửa đổi tại Nghị định 49 năm 2026) cũng đã quy định điều kiện được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất trong trường hợp này.
Theo đó, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có vi phạm pháp luật về đất đai trước ngày 01/7/2014 đã sử dụng đất ổn định, thuộc các trường hợp được xem xét cấp sổ hồng mà không phù hợp với quy hoạch vẫn được bồi thường về đất.
Luật Đất đai cho phép nhà xây trên đất nông nghiệp trước ngày 01/7/2014 nếu sử dụng ổn định vẫn được cấp sổ hồng và được bồi thường (ẢNH: ĐÌNH SƠN)
Nghị định số 88 cũng quy định hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất làm nhà ở có vi phạm pháp luật về đất đai trước ngày 01/7/2014 nếu đủ điều kiện được bồi thường thì diện tích đất được bồi thường sẽ xác định theo diện tích thực tế bị thu hồi, nhưng không vượt quá hạn mức công nhận đất ở tại địa phương.
Điều này đồng nghĩa với việc diện tích đất thu hồi thấp hơn hạn mức đất ở thì được bồi thường toàn bộ theo giá đất ở, nếu diện tích đất thu hồi cao hơn hạn mức đất ở tại địa phương thì chỉ được bồi thường bằng giá đất ở đối với diện tích đất bằng hạn mức, phần còn lại sẽ bồi thường theo loại đất trên sổ hồng.
Như vậy trường hợp người sử dụng đất có đủ điều kiện được công nhận là đất ở thì khi Nhà nước thu hồi đất, giá bồi thường phải được xác định là giá đất ở (mục đích sử dụng thực tế), thay vì chỉ căn cứ vào mục đích sử dụng đất ban đầu.
Việc xác định loại đất để làm căn cứ bồi thường cần được xem xét toàn diện trên cơ sở nguồn gốc, quá trình sử dụng đất và điều kiện cấp sổ hồng theo quy định của pháp luật.
Nếu gia đình không đồng ý với quyết định thu hồi đất của cơ quan có thẩm quyền thì có thể khiếu nại, khởi kiện quyết định hành chính, hành vi hành chính về quản lý đất đai.
Từ ngày 01/01/2026, giá đất làm căn cứ để tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất được tính theo giá đất trong bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) quy định tại Nghị quyết 254 năm 2025 của Quốc hội quy định một số cơ chế chính sách tháo gỡ khó khăn vướng mắc trong tổ chức thi hành luật Đất đai
Tại dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, Chính phủ đề xuất với đất vi phạm thủ tục trước ngày 1-8-2024 được xem xét cấp sổ đỏ nếu sử dụng ổn định, không tranh chấp, phù hợp quy hoạch và đáp ứng một số yêu cầu.
Người dân làm thủ tục liên quan đến đất đai – Ảnh tư liệu
Tại kỳ họp không thường lệ thứ nhất vừa qua, Quốc hội thảo luận về định hướng chính sách sửa đổi Luật Đất đai 2024. Dự luật sẽ tiếp tục trình Quốc hội xem xét, thông qua tại kỳ họp thứ 2 của Quốc hội.
Đề xuất mới về cấp sổ đỏ với đất vi phạm
Đáng chú ý, tại dự luật, Chính phủ đề xuất thay đổi quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (thường gọi là sổ đỏ).
Theo dự thảo, Nhà nước xem xét sổ đỏ cho các trường hợp đang sử dụng đất có vi phạm về thủ tục trước 1-8-2024 mà đất đó đã được sử dụng ổn định, không tranh chấp, phù hợp với quy hoạch, không ảnh hưởng đến quốc phòng, an ninh, môi trường, an toàn công trình.
Chính phủ sẽ quy định chi tiết việc cấp sổ đỏ, xác định lại diện tích đất ở, đính chính, thu hồi và hủy giấy chứng nhận đã cấp.
Đại biểu Nguyễn Đặng Ân (Lạng Sơn) cho rằng đề xuất nguyên tắc cấp sổ đỏ với đất vi phạm thủ tục trước ngày 1-8-2024 nêu trên sẽ tháo gỡ được rất nhiều trường hợp đang vướng mắc trong thực tiễn.
Bởi nhiều trường hợp không phải cố tình vi phạm, vì tình thế, hoàn cảnh cụ thể mà chuyển mục đích từ đất nông, lâm nghiệp sang đất ở khi chưa thực hiện thủ tục chuyển mục đích…
Cùng với đó, dự thảo quy định sổ đỏ chỉ được cấp sau khi người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp không phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn, được ghi nợ nghĩa vụ tài chính, trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm.
Với diện tích đất của tổ chức đã bố trí cho hộ gia đình, cá nhân làm nhà ở trước 1-8-2024 phải được bàn giao cho cơ quan có thẩm quyền để cấp sổ đỏ cho người đang sử dụng theo quy định.
Tạo cơ sở pháp lý thống nhất xử lý các tồn tại lịch sử phát sinh trong thực tiễn
Quy định về xem xét cấp sổ đỏ với đất có vi phạm thủ tục trên có sự thay đổi so với Luật Đất đai năm 2024.
Cụ thể, luật hiện hành chỉ quy định việc giải quyết đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có vi phạm pháp luật đất đai trước ngày 1-7-2014, đồng thời phân loại từng nhóm trường hợp với các điều kiện cụ thể để xem xét cấp sổ đỏ.
Trong khi đó, dự thảo đưa ra nguyên tắc chung về việc Nhà nước xem xét cấp sổ đỏ đối với các trường hợp sử dụng đất có vi phạm về thủ tục trước 1-8-2024, với điều kiện đất đã được sử dụng ổn định, không có tranh chấp, phù hợp quy hoạch, không ảnh hưởng đến quốc phòng, an ninh, môi trường và an toàn công trình.
Trước đó, khi đưa ra lấy ý kiến, Bộ Nông nghiệp và Môi trường cho hay thực tiễn cho thấy công tác đăng ký đất đai bắt buộc chưa được các cấp chính quyền triển khai hiệu quả.
Việc lưu trữ hồ sơ địa chính qua các thời kỳ tại một số địa phương chưa tốt dẫn đến việc xác minh nguồn gốc đất đai để cấp sổ đỏ còn gặp nhiều khó khăn, vướng mắc.
Bên cạnh đó, các quy định về sổ đỏ đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất do tồn tại của lịch sử để lại chưa được giải quyết thỏa đáng như đất có nguồn gốc từ nông, lâm trường; đất được giao không đúng thẩm quyền; đất lấn, chiếm, tự ý chuyển mục đích sử dụng đất hoặc vướng mắc trong xác định diện tích đất ở.
Những bất cập này không chỉ gây khó khăn cho người dân, mà còn tạo ra sự thiếu công bằng giữa các trường hợp sử dụng đất.
Để tháo gỡ các vướng mắc trên, dự Luật Đất đai (sửa đổi) bổ sung chính sách mới về cấp giấy chứng nhận và xử lý các tồn tại lịch sử theo hướng thực tế, nhân văn nhưng chặt chẽ, không hồi tố đối với các trường hợp đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lâu dài.
Với các trường hợp có vi phạm về thủ tục trước 1-8-2024 nhưng đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch, không ảnh hưởng đến quốc phòng, an ninh, môi trường và an toàn công trình sẽ được xem xét công nhận quyền sử dụng đất và cấp sổ đỏ. Người sử dụng đất phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.
Với các trường hợp có vi phạm sau 1-8-2024, phải xử lý nghiêm minh, có chế tài đủ mạnh để ngăn chặn vi phạm.
Chính phủ ban hành Nghị định số 101/2024/NĐ-CP ngày 29 tháng 7 năm 2024 quy định về điều tra cơ bản đất đai; đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và Hệ thống thông tin đất đai. Nghị định này quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Đất đai về điều tra cơ bản đất đai; đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và Hệ thống thông tin quốc gia về đất đai, gồm: khoản 4 Điều 50, khoản 1 Điều 55, khoản 5 Điều 131, khoản 7 Điều 135, khoản 10 Điều 138, khoản 6 Điều 139, khoản 7 Điều 140, khoản 3 Điều 142, khoản 4 Điều 170, khoản 2 Điều 181 và các điểm b, c, d, đ, i và k khoản 1 Điều 223 của Luật Đất đai. Việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất được thực hiện theo quy định của pháp luật về đăng ký biện pháp bảo đảm.
Đối tượng áp dụng: Cơ quan nhà nước được giao thực hiện quyền hạn và trách nhiệm đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, thực hiện nhiệm vụ thống nhất quản lý nhà nước về đất đai. Người sử dụng đất, người được giao quản lý đất theo quy định của Luật Đất đai. Các đối tượng khác có liên quan đến việc quản lý, sử dụng đất.
Nguyên tắc, mục đích đo đạc lập bản đồ địa chính
1. Việc đo đạc lập bản đồ địa chính phải đảm bảo các nguyên tắc sau:
Đảm bảo thống nhất trong hệ quy chiếu và hệ tọa độ quốc gia VN-2000;
Phản ánh trung thực, khách quan hiện trạng sử dụng đất, hiện trạng quản lý đất và ghi nhận tình trạng pháp lý của thửa đất tại thời điểm đo đạc;
Ưu tiên ứng dụng công nghệ mới đảm bảo hiệu quả kinh tế, phù hợp với khu vực đo đạc và quy định kỹ thuật về đo đạc lập bản đồ địa chính;
Bản đồ địa chính sau khi được phê duyệt phải đưa vào sử dụng cho công tác quản lý đất đai.
2. Bản đồ địa chính được lập để sử dụng cho các mục đích sau:
Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, lập hồ sơ địa chính và xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai;
Thống kê, kiểm kê đất đai; lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất; trưng dụng đất; bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất; điều tra, đánh giá đất đai;
Thanh tra, kiểm tra, giám sát việc quản lý, sử dụng đất; xử lý vi phạm pháp luật đất đai và giải quyết khiếu nại, tố cáo, tranh chấp đất đai;
Các mục đích quản lý đất đai khác theo quy định của pháp luật.
Nội dung và hoạt động đo đạc lập bản đồ địa chính
Thửa đất: Ranh giới thửa đất, loại đất, số thứ tự thửa đất, diện tích thửa đất;
Các yếu tố khác liên quan đến nội dung bản đồ địa chính bao gồm: Khung bản đồ; điểm khống chế tọa độ, độ cao; mốc địa giới và đường địa giới đơn vị hành chính các cấp; các đối tượng chiếm đất không tạo thành thửa đất; nhà ở và công trình xây dựng khác; địa vật, công trình có ý nghĩa định hướng cao; mốc giới quy hoạch; chỉ giới hành lang bảo vệ an toàn các công trình theo quy định của pháp luật; ghi chú thuyết minh; dáng đất hoặc điểm ghi chú độ cao (nếu có).
Đo đạc lập mới bản đồ địa chính đối với khu vực chưa có bản đồ địa chính gắn với hệ quy chiếu và hệ tọa độ quốc gia;
Đo đạc lập lại bản đồ địa chính đối với khu vực đã có bản đồ địa chính nhưng đã thay đổi ranh giới của 75% thửa đất trở lên khi thực hiện dồn điền, đổi thửa; khu vực chỉ có bản đồ địa chính dạng giấy đã rách nát, hư hỏng không thể khôi phục và không thể sử dụng để số hóa; khu vực đã có bản đồ địa chính được lập bằng phương pháp ảnh hàng không, phương pháp bàn đạc bằng máy kinh vĩ quang cơ có tỷ lệ bản đồ nhỏ hơn so với tỷ lệ bản đồ cần đo vẽ theo quy định; khu vực đã thực hiện quy hoạch sử dụng đất để hình thành các khu trung tâm hành chính, khu đô thị, khu dân cư, khu kinh tế, khu công nghệ cao, khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp;
Đo đạc bổ sung bản đồ địa chính thực hiện đối với khu vực đã có bản đồ địa chính nhưng chưa đo vẽ khép kín phạm vi đơn vị hành chính, bao gồm cả khu vực đã do khoanh bao trên mảnh bản đồ địa chính trước đó nhưng chưa đo chi tiết đến từng thửa đất;
Đo đạc chỉnh lý bản đồ địa chính thực hiện với khu vực đã có bản đồ địa chính khi có sự thay đổi một trong các yếu tố về hình dạng, kích thước, diện tích thửa đất và các yếu tố khác có liên quan đến nội dung bản đồ địa chính;
Số hóa, chuyển hệ tọa độ bản đồ địa chính thực hiện ở những khu vực chỉ có bản đồ địa chính giấy lập trong hệ quy chiếu và hệ tọa độ HN-72 nay chuyển thành bản đồ địa chính số trong hệ quy chiếu và hệ tọa độ quốc gia VN-2000 (sau đây gọi là hệ VN-2000);
Trích đo bản đồ địa chính được thực hiện riêng đối với từng thửa đất hoặc nhiều thửa đất trong phạm vi một mảnh trích đo bản đồ địa chính theo tỷ lệ cần thành lập đối với nơi chưa có bản đồ địa chính.
Điều kiện thực hiện đo đạc lập bản đồ địa chính quy định tại khoản 2 Điều này như sau: Hoạt động đo đạc lập bản đồ địa chính quy định tại các điểm a, b, c và d khoản 2 Điều này thì lập thiết kế kỹ thuật – dự toán trình cấp có thẩm quyền phê duyệt trước khi triển khai, trừ trường hợp chỉnh lý bản đồ địa chính thực hiện thường xuyên theo kế hoạch thực hiện nhiệm vụ của Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai; Hoạt động đo đạc lập bản đồ địa chính quy định tại điểm đ và điểm e khoản 2 Điều này thì lập phương án nhiệm vụ trình cấp có thẩm quyền phê duyệt trước khi triển khai, trừ hoạt động trích đo bản đồ địa chính thực hiện theo nhu cầu của người sử dụng đất mà không sử dụng ngân sách nhà nước thì theo hợp đồng dịch vụ; Trường hợp thực hiện đồng thời một trong các hoạt động đo đạc lập bản đồ địa chính quy định tại điểm a và điểm b Điều này thì lập thiết kế kỹ thuật – dự toán trình cấp có thẩm quyền phê duyệt trước khi triển khai.
Thực hiện đo đạc lập bản đồ địa chính
Đối với các hoạt động đo đạc lập bản đồ địa chính mà phải lập thiết kế kỹ thuật – dự toán, phương án nhiệm vụ thì thực hiện như sau: Rà soát, xác định khu vực cần lập bản đồ địa chính: Cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh tổ chức rà soát sản phẩm đo đạc lập bản đồ địa chính trên địa bàn, xác định, tổng hợp nhu cầu thực hiện đo đạc lập bản đồ địa chính để báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định khu vực, phạm vi cần lập bản đồ địa chính. Đối với khu vực thực hiện trích đo bản đồ địa chính thì cơ quan có chức năng quản lý đất đai chấp thuận, cho phép thực hiện đồng thời với quá trình thẩm định phương án nhiệm vụ do chủ đầu tư đề xuất quy định tại khoản 3 Điều này.
Khảo sát, lập thiết kế kỹ thuật – dự toán, phương án nhiệm vụ: Cơ quan, đơn vị được giao nhiệm vụ hoặc cơ quan, đơn vị được giao làm chủ đầu tư (sau đây gọi là chủ đầu tư dự án, nhiệm vụ) có trách nhiệm tổ chức khảo sát khu vực đo đạc lập bản đồ địa chính, lập, trình phê duyệt thiết kế kỹ thuật – dự toán, phương án nhiệm vụ; chủ đầu tư dự án, nhiệm vụ được lựa chọn đơn vị tư vấn lập thiết kế kỹ thuật – dự toán, phương án nhiệm vụ để thực hiện theo quy định của pháp luật.
Thẩm định thiết kế kỹ thuật – dự toán, phương án nhiệm vụ: Cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm thẩm định nội dung thiết kế kỹ thuật trong thiết kế kỹ thuật – dự toán, phương án nhiệm vụ. Cơ quan thẩm định nội dung dự toán kinh phí trong thiết kế kỹ thuật – dự toán, phương án nhiệm vụ được thực hiện theo quy định của pháp luật về quản lý ngân sách nhà nước.
Phê duyệt thiết kế kỹ thuật – dự toán, phương án nhiệm vụ và bố trí kinh phí thực hiện: Cơ quan có thẩm quyền có trách nhiệm phê duyệt thiết kế kỹ thuật – dự toán, phương án nhiệm vụ và bố trí kinh phí thực hiện theo quy định của pháp luật về quản lý ngân sách.
Triển khai thiết kế kỹ thuật – dự toán, phương án nhiệm vụ sau khi được phê duyệt, gồm:
Lựa chọn đơn vị thực hiện. Chủ đầu tư dự án, nhiệm vụ được lựa chọn đơn vị tư vấn thi công, đơn vị tư vấn giám sát, kiểm tra để thực hiện thiết kế kỹ thuật – dự toán, phương án nhiệm vụ;
Xây dựng kế hoạch triển khai thực hiện;
Phổ biến, tuyên truyền kế hoạch triển khai thực hiện;
Lập lưới địa chính, lưới khống chế đo vẽ (nếu có);
Thu thập thông tin, dữ liệu về thửa đất, người sử dụng đất, người được giao đất để quản lý;
Xác định ranh giới thửa đất; lập bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất;
Đo vẽ ranh giới thửa đất và các đối tượng địa lý có liên quan;
Biên tập bản đồ địa chính; lập phiếu xác nhận kết quả đo đạc hiện trạng thửa đất; công khai bản đồ địa chính;
Lập sổ mục kê đất đai;
Ký xác nhận, phê duyệt sản phẩm;
Giao nộp sản phẩm.
Chỉnh lý bản đồ địa chính
Bản đồ địa chính được chỉnh lý khi thửa đất và các yếu tố khác liên quan đến nội dung bản đồ địa chính quy định tại khoản 1 Điều 4 của Nghị định này có thay đổi.
Bản đồ địa chính được chỉnh lý dựa trên một trong các căn cứ sau:
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận); quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất, thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định về thi hành án của cơ quan thi hành án đã có hiệu lực thi hành; kết quả giải quyết tranh chấp đất đai của cấp có thẩm quyền; các quyết định hành chính của cấp có thẩm quyền có liên quan đến thửa đất; quyết định của cấp có thẩm quyền về thay đổi địa giới hành chính, lập đơn vị hành chính mới mà hồ sơ địa giới hành chính đã được thiết lập;
Văn bản của cơ quan có chức năng quản lý đất đai các cấp, Ủy ban nhân dân cấp xã khi phát hiện có sai sót của bản đồ địa chính hoặc phản ánh về ranh giới thửa đất bị thay đổi do sạt lở, sụt đất tự nhiên;
Văn bản về thay đổi chỉ giới hành lang bảo vệ an toàn các công trình theo quy định của pháp luật;
Văn bản, quyết định của cấp có thẩm quyền có nội dung dẫn đến thay đổi trong chia mảnh và thay đổi số thứ tự mảnh bản đồ địa chính;
Kết quả kiểm tra của Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai đối với trường hợp người sử dụng đất có văn bản phản ánh về các sai khác thông tin của thửa đất.
Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai kiểm tra, đối chiếu, thực hiện chỉnh lý biến động bản đồ địa chính và sổ mục kê đất đai và thông báo việc cập nhật, chỉnh lý biến động cho Ủy ban nhân dân cấp xã.
Trình tự, thủ tục tách thửa đất, hợp thửa đất
Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ tại cơ quan tiếp nhận hồ sơ quy định tại khoản 1 Điều 21 của Nghị định này, hồ sơ bao gồm: Đơn đề nghị tách thửa đất, hợp thửa đất theo Mẫu số 01/ĐK ban hành kèm theo Nghị định này; Bản vẽ tách thửa đất, hợp thửa đất lập theo Mẫu số 02/ĐK ban hành kèm theo Nghị định này do Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện hoặc do đơn vị đo đạc có Giấy phép về hoạt động đo đạc, thành lập bản đồ địa chính thực hiện; Giấy chứng nhận đã cấp hoặc bản sao Giấy chứng nhận đã cấp kèm bản gốc để đối chiếu hoặc nộp bản sao có công chứng, chứng thực; Các văn bản của cơ quan có thẩm quyền có thể hiện nội dung tách thửa đất, hợp thửa đất (nếu có).
Cơ quan tiếp nhận hồ sơ cấp Giấy tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả cho người nộp hồ sơ. Trường hợp cơ quan tiếp nhận hồ sơ quy định tại điểm a khoản 1 Điều 21 của Nghị định này thì chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.
Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai kiểm tra hồ sơ, đối chiếu quy định tại Điều 220 của Luật Đất đai để xác định điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất; kiểm tra các thông tin về người sử dụng đất, ranh giới, diện tích, loại đất của các thửa đất trên hồ sơ lưu trữ, hồ sơ do người sử dụng đất nộp và thực hiện như sau:
Trường hợp hồ sơ không đủ điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất thì trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai trả hồ sơ cho người sử dụng đất và thông báo rõ lý do;
Trường hợp hồ sơ đủ điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất nhưng Giấy chứng nhận đã cấp không có sơ đồ thửa đất hoặc có sơ đồ thửa đất nhưng thiếu kích thước các cạnh hoặc diện tích và kích thước các cạnh không thống nhất thì trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai trả hồ sơ và thông báo rõ lý do cho người sử dụng đất để thực hiện đăng ký biến động đất đai;
Trường hợp hồ sơ không thuộc quy định tại điểm a và điểm b khoản này thì trong thời gian 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai xác nhận đủ điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất kèm các thông tin thửa đất vào Đơn đề nghị tách thửa đất, hợp thửa đất, đồng thời xác nhận vào Bản vẽ tách thửa đất, hợp thửa đất để hoàn thiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với các thửa đất sau tách thửa, hợp thửa, trừ trường hợp Bản vẽ tách thửa đất, hợp thửa đất do Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện;
Thông tin chính thức của các thửa đất sau tách thửa, hợp thửa chỉ được xác lập và chỉnh lý vào bản đồ địa chính sau khi người sử dụng đất thực hiện đăng ký biến động và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho thửa đất sau tách thửa, hợp thửa.
Trường hợp tách thửa đất, hợp thửa đất mà không thay đổi người sử dụng đất thì Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện việc chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho các thửa đất sau khi tách thửa đất, hợp thửa đất; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho người được cấp.
Trường hợp tách thửa đất, hợp thửa đất mà có thay đổi người sử dụng đất thì thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo quy định tại Điều 37, Điều 43 của Nghị định này.
Quản lý, sử dụng, khai thác sản phẩm đo đạc lập bản đồ địa chính
Bộ Tài nguyên và Môi trường quản lý bản đồ địa chính số;
Cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh, cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp huyện và Ủy ban nhân dân cấp xã quản lý bản đồ địa chính số và giấy. Cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh giao Văn phòng đăng ký đất đai quản lý, sử dụng tập trung, thống nhất và cập nhật, chỉnh lý biến động bản đồ địa chính;
Bản đồ địa chính phải đưa vào lưu trữ theo pháp luật về lưu trữ.
Sử dụng, khai thác bản đồ địa chính: Bản đồ địa chính, trích đo bản đồ địa chính được cấp có thẩm quyền phê duyệt phải được đưa vào sử dụng cho các mục đích quy định tại khoản 2 Điều 3 của Nghị định này thay thế cho bản đồ địa chính, trích đo bản đồ địa chính đã lập trước đó. Bản đồ địa chính, trích đo bản đồ địa chính đã lập trước đó có giá trị sử dụng khi giải quyết các nội dung theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 3 của Nghị định này;
Đối với những nơi đã có bản đồ địa chính, trích đo bản đồ địa chính khi tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng thông tin liên quan đến thửa đất thì cơ quan quản lý bản đồ địa chính quy định tại điểm a và điểm b khoản 1 Điều này thực hiện trích lục bản đồ địa chính, trích lục trích đo bản đồ địa chính;
Việc khai thác bản đồ địa chính được thực hiện theo quy định về khai thác hồ sơ địa chính và khai thác hệ thống thông tin đất đai.
Trách nhiệm thực hiện việc đo đạc lập bản đồ địa chính
Bộ Tài nguyên và Môi trường thực hiện các nội dung sau: Thống nhất quản lý nhà nước đối với các hoạt động đo đạc lập bản đồ địa chính trên phạm vi cả nước; Quy định kỹ thuật về đo đạc lập bản đồ địa chính; Kiểm tra, thanh tra, xử lý vi phạm pháp luật về hoạt động đo đạc lập bản đồ địa chính trên phạm vi cả nước. Bộ, cơ quan ngang bộ có liên quan trong phạm vi nhiệm vụ, quyền hạn của mình có trách nhiệm phối hợp với Bộ Tài nguyên và Môi trường và Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trong việc đo đạc lập bản đồ địa chính.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thực hiện các nội dung sau: Thực hiện quy định tại khoản 3 Điều 50 của Luật Đất đai; Chỉ đạo thực hiện và tổ chức tuyên truyền, phổ biến pháp luật đo đạc lập bản đồ địa chính trên địa bàn; Kiểm tra, thanh tra, xử lý vi phạm pháp luật về đo đạc lập bản đồ địa chính trên địa bàn; Bố trí kinh phí cho các hoạt động đo đạc lập bản đồ địa chính của địa phương trong dự toán ngân sách địa phương hằng năm theo quy định của pháp luật về ngân sách.
Cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh thực hiện các nội dung sau: Giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức thực hiện các hoạt động đo đạc lập bản đồ địa chính; quản lý, sử dụng sản phẩm đo đạc lập bản đồ địa chính và thẩm định thiết kế kỹ thuật – dự toán, phương án nhiệm vụ đối với nội dung về kỹ thuật trước khi thực hiện; Thực hiện nhiệm vụ đo đạc lập bản đồ địa chính quy định tại các điểm a, b và c khoản 2 Điều 4 của Nghị định này; Kiểm tra, nghiệm thu và ký duyệt bản đồ địa chính; kiểm tra, ký duyệt mảnh trích đo bản đồ địa chính phục vụ công tác quản lý nhà nước về đất đai thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, trừ trường hợp đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; Thực hiện việc quản lý bản đồ địa chính theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 8 của Nghị định này; báo cáo định kỳ tình hình, kết quả đo đạc lập bản đồ địa chính; quản lý, sử dụng, chỉnh lý biến động bản đồ địa chính tại địa phương về Bộ Tài nguyên và Môi trường trước ngày 31 tháng 12 hằng năm; Hướng dẫn đối với các tổ chức, cá nhân trong các hoạt động đo đạc lập bản đồ địa chính và kiểm tra, thanh tra, xử lý vi phạm pháp luật trong hoạt động đo đạc lập bản đồ địa chính trên địa bàn.
Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các nội dung sau: Văn phòng đăng ký đất đai cập nhật bản đồ địa chính vào cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai; kiểm tra, ký duyệt mảnh trích đo bản đồ địa chính phục vụ đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh; kiểm tra, ký duyệt mảnh trích đo bản đồ địa chính phục vụ công tác quản lý nhà nước về đất đai thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp huyện, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản này; Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai kiểm tra, ký duyệt mảnh trích đo bản đồ địa chính phục vụ đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp huyện.
Ủy ban nhân dân cấp huyện tổ chức thực hiện các nội dung sau: Báo cáo, đề xuất cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh về việc đo đạc lập bản đồ địa chính và việc quản lý, sử dụng, chỉnh lý biến động, kiểm tra, nghiệm thu sản phẩm bản đồ địa chính tại địa phương; Phối hợp với cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh trong việc thực hiện kiểm tra, giám sát việc đo đạc lập bản đồ địa chính và quản lý, sử dụng, chỉnh lý biến động bản đồ địa chính tại địa phương; Chỉ đạo cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp huyện, Ủy ban nhân dân cấp xã thực hiện trách nhiệm theo phân cấp trong việc đo đạc lập bản đồ địa chính; quản lý, sử dụng, chỉnh lý biến động, kiểm tra nghiệm thu sản phẩm bản đồ địa chính tại địa phương.
Ủy ban nhân dân cấp xã phối hợp, hỗ trợ đơn vị đo đạc và đơn vị giám sát, kiểm tra, nghiệm thu trong quá trình thực hiện theo thiết kế kỹ thuật – dự toán hoặc phương án nhiệm vụ đo đạc lập bản đồ địa chính đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt; báo cáo Ủy ban nhân dân cấp huyện tình hình đo đạc lập bản đồ địa chính và việc quản lý, sử dụng, biến động bản đồ địa chính tại địa phương; ký xác nhận bản đồ địa chính, mảnh trích đo bản đồ địa chính theo quy định; quản lý, bảo vệ điểm địa chính trên địa bàn.
Chủ đầu tư dự án, nhiệm vụ, cơ quan cấp trên trực tiếp của chủ đầu tư dự án, nhiệm vụ thực hiện các nội dung sau: Tổ chức thẩm định dự toán kinh phí đối với thiết kế kỹ thuật – dự toán, phương án nhiệm vụ theo quy định về quản lý tài chính; Phê duyệt thiết kế kỹ thuật – dự toán, phương án nhiệm vụ theo quy định của pháp luật sau khi có ý kiến thẩm định bằng văn bản về chuyên môn kỹ thuật của cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh và thẩm định dự toán kinh phí theo quy định; Tổ chức thực hiện thiết kế kỹ thuật – dự toán, phương án nhiệm vụ sau khi được phê duyệt và giao nộp, lưu trữ, sử dụng, khai thác sản phẩm đo đạc lập bản đồ địa chính theo đúng quy định.
Đơn vị đo đạc; đơn vị giám sát, kiểm tra, thẩm định và nghiệm thu công trình, sản phẩm đo đạc lập bản đồ địa chính chịu trách nhiệm đối với chất lượng, khối lượng sản phẩm do đơn vị thực hiện và ký xác nhận.
Người sử dụng đất, người sử dụng đất liền kề, người quản lý đất, người quản lý đất liền kề, người dẫn đạc có trách nhiệm phối hợp với đơn vị đo đạc, cung cấp hồ sơ về thửa đất; chỉ dẫn, xác định ranh giới, mốc giới thửa đất tại thực địa; ký xác nhận ranh giới, mốc giới, thông tin thửa đất và chịu trách nhiệm với việc chỉ dẫn, ký xác nhận của mình.
Đối với nơi không thành lập đơn vị hành chính cấp xã thì Ủy ban nhân dân cấp huyện thực hiện các nhiệm vụ, quyền hạn của Ủy ban nhân dân cấp xã, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện thực hiện các nhiệm vụ, quyền hạn Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã, cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp huyện thực hiện các nhiệm vụ, quyền hạn của công chức địa chính cấp xã.
Tranh chấp đất đai từ trước đến nay vẫn là một trong những dạng tranh chấp phức tạp, đặc biệt là các tranh chấp về ai là người có quyền sử dụng đất, tranh chấp ranh giới quyền sử dụng đất. Một trong các thủ tục quan trọng khi giải quyết các dạng tranh chấp này chính là đo đạc, xác định diện tích sử dụng, ranh giới sử dụng đất theo hiện trạng sử dụng đất.
Thẩm quyền đo đạc trong giải quyết tranh chấp đất đai
Toà án nhân dân là cơ quan có thẩm quyền giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất nhưng không có chức năng đo đạc, xác định vị trí đối với đất đang tranh chấp. Do đó, khi thực hiện thủ tục đo đạc, Toà án cần kết hợp với các cơ quan chức năng, có chuyên môn thực hiện đo đạc, xác định hiện trạng sử dụng đất của các đương sự.
Tại khoản 1 Điều 13 Nghị định 102/2024/NĐ-CP ngày 31/7/2024 hướng dẫn chi tiết Luật Đất đai quy định: “Văn phòng đăng ký đất đai là tổ chức đăng ký đất đai, là đơn vị sự nghiệp công lập trực thuộc cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh; có chức năng thực hiện đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (sau đây gọi là Giấy chứng nhận), đo đạc, chỉnh lý, lập bản đồ địa chính, xây dựng, quản lý, vận hành và khai thác hệ thống thông tin đất đai, cung cấp dịch vụ công về đất đai và hỗ trợ công tác quản lý nhà nước khác về đất đai trên địa bàn cấp tỉnh.”.
Khoản 2 Điều 13 Nghị định này cũng quy định các nhiệm vụ của Văn phòng đăng ký đất đai, trong đó có nhiệm vụ thực hiện đo đạc, chỉnh lý, lập bản đồ địa chính, trích lục bản đồ địa chính và thực hiện thu phí, lệ phí quy định của pháp luật. các khoản thu từ dịch vụ công về đất đai (có bao gồm dịch vụ cung cấp thông tin, dữ liệu về đất đai, dịch vụ đo đạc địa chính).
Ngoài ra, ở nhiều địa phương cũng có thành lập Trung tâm Kỹ thuật Tài nguyên và Môi trường. Đây là đơn vị sự nghiệp công lập trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường, có chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức theo Quyết định của tỉnh/thành phố nơi thành lập. Cụ thể một số chức năng của Trung tâm Kỹ thuật Tài nguyên và Môi trường như cung cấp dịch vụ, tác nghiệp về chuyên môn, kỹ thuật chuyên ngành về đo đạc – bản đồ, viễn thám, tài nguyên đất, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, địa chất, môi trường, khí tượng thủy văn, biến đổi khí hậu và biển.
Theo báo cáo tổng hợp của Cục Quy hoạch và Phát triển tài nguyên đất về thực trạng chức năng, nhiệm vụ, cơ cấu tổ chức, cơ chế tài chính, tình hình hoạt động của Trung tâm Kỹ thuật tài nguyên và môi trường của 43 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (20 tỉnh, thành phố chưa gửi báo cáo) thì hiện nay có 20/43 Sở có Trung tâm Kỹ thuật tài nguyên và môi trường; 02/43 Sở có tên khác; 04/43 Sở sáp nhập Trung tâm Kỹ thuật tài nguyên và môi trường vào Văn phòng Đăng ký đất đai; 03/43 Sở sáp nhập vào Trung tâm Phát triển quỹ đất; 04/43 Sở sáp nhập vào Trung tâm Quan trắc tài nguyên và môi trường; 04/43 Sở sáp nhập vào Trung tâm Công nghệ thông tin tài nguyên và môi trường; 03/43 không thành lập Trung tâm Kỹ thuật tài nguyên và môi trường; 01/43 giải thể Trung tâm Kỹ thuật tài nguyên và môi trường; 02/43 Sở chuyển Trung tâm Kỹ thuật tài nguyên và môi trường thành Công ty Cổ phần tự đảm bảo chi thường xuyên.[1]
Như vậy, Văn phòng đăng ký đất đai, Trung tâm Kỹ thuật Tài nguyên và Môi trường là cơ quan, tổ chức có chức năng thực hiện đo đạc bản đồ, chính lý hồ sơ địa chính. Qua các vụ án thực tế, việc đo đạc được thực hiện trực tiếp bởi Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện/quận (nơi có quyền sử dụng đất) hoặc được thực hiện bởi Trung tâm Kỹ thuật Tài nguyên và Môi trường theo sự trưng cầu đo đạc của đương sự.
Thủ tục thực hiện đo đạc hiện trạng sử dụng đất trong giải quyết tranh chấp đất đai
Trong các vụ án tranh chấp đất đai, thông thường, việc đo đạc hiện trạng sử dụng đất được thực hiện dựa trên yêu cầu của đương sự (nguyên đơn, bị đơn hoặc người có quyền và nghĩa vụ liên quan). Thủ tục đo đạc hiện trạng sử dụng đất thường được thực hiện cùng thủ tục xem xét, thẩm định tại chỗ của Toà án. Tuy nhiên, Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 cùng các văn bản hướng dẫn thi hành lại không có quy định cụ thể đối với thủ tục đo đạc hiện trạng sử dụng đất. Do đó, đương sự cũng nhiều gặp nhiều vướng mắc trong quá trình thực hiện thủ tục này.
Từ những vụ án thực tế, thủ tục đo đạc có trình tự gần tương tự thủ tục định giá tài sản đang tranh chấp, nhìn chung thông qua các bước thực hiện gồm:
Bước 1: Đương sự trong vụ án thực hiện đề nghị Toà án tiến hành tổ chức đo đạc, xác định hiện trạng sử dụng đất.
Bước 2: Sau khi nhận được yêu cầu, Toà án xem xét cơ quan thực hiện đo đạc, yêu cầu tạm ứng chi phí thực hiện đo đạc, kết nối với đơn vị có chức năng thực hiện đo đạc để chuẩn bị tiến hành thủ tục đo đạc.
Bước 3: Sau khi bên yêu cầu đo đạc đã nộp tạm ứng chi phí đo đạc, Toà án ban hành Quyết định thực hiện đo đạc hiện trạng sử dụng đất đối với diện tích đất tranh chấp.
Bước 4: Cơ quan có chức năng tiến hành đo đạc theo thời gian do Toà án ấn định trước sự chứng kiến, chỉ dẫn của đương sự và những người tiên hành tố tụng, các đơn vị chứng kiến được mời/triệu tập tham gia.
Bước 5: Sau khi đo đạc, Cơ quan chức năng thực hiện cung cấp kết quả đo đạc để Toà án để Toà án xem xét, sử dụng như một chứng cứ giải quyết tranh chấp.
Một số vướng mắc trong thủ tục đo đạc hiện trạng sử dụng đất tranh chấp trong các vụ án tranh chấp quyền sử dụng đất
Việc đo đạc hiện trạng đối với đất đang tranh chấp giúp xác định chính xác các thông số về diện tích, ranh giới và tình trạng hiện tại đối với thửa đất, tạo một nguồn chứng cứ để Toà án tiếp tục thực hiện giải quyết tranh chấp. Việc đo đạc là một thủ tục quan trọng, tuy nhiên lại chưa được quy định chi tiết, cụ thể về trình tự thủ tục, gây ảnh hưởng lớn đến việc giải quyết các vụ án tranh chấp quyền sử dụng đất.
[1]. Trong một vụ án tranh chấp quyền sử dụng đất, phía nguyên đơn đã yêu cầu Trung tâm Kỹ thuật Tài nguyên và Môi trường thực hiện đo đạc để xác định hiện trạng sử dụng đất của nguyên đơn và bị đơn trên 02 thửa đất đang tranh chấp. Sau khi có sơ đồ bản vẽ về quyền sử dụng đất, bị đơn cho rằng sơ đồ đo đạc của Trung tâm Kỹ thuật Tài nguyên và Môi trường đo vẽ không đúng, chưa thể hiện rõ diện tích sử dụng thực tế do các bên chỉ dẫn, diện tích đo đạc giảm do đối chiếu sai vị trí với các diện tích được cấp theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng như nguyên đơn cố tình chỉ ít hơn diện tích mình đang sử dụng ở phía không tranh chấp. Thực tiễn xét xử vụ án trên đã phát sinh một số quan điểm về yêu cầu đo đạc lại như sau:
Quan điểm thứ nhất cho rằng: Việc đo đạc, trích đo địa chính nhằm xác định diện tích theo hợp đồng với Trung tâm Kỹ thuật Tài nguyên và Môi trường là đo đạc hiện trạng phần diện tích đang tranh chấp quyền sử dụng đất giữa các bên, được thực hiện trên cơ sở vị trí được xác định thực địa bởi biên bản xem xét thẩm định tại chỗ và biên bản làm việc cùng ngày. Do đó, mà số liệu được đo đạc vởi Trung tâm Kỹ thuật Tài nguyên và Môi trường đã phản ánh đúng theo các Biên bản xem xét thẩm định tại chỗ mà Toà án đã xác lập nên không tiến hành đo đạc lại.
Quan điểm thứ hai cho rằng: Sơ đồ đo đạc không có sự thống nhất về vị trí của các bên, chưa thể hiện rõ đâu là ranh giới sử dụng đất trên thực tế cũng như ranh giới sử dụng đất do đương sự chỉ dẫn đo đạc nên chưa thể làm căn cứ để giải quyết tranh chấp. Thủ tục xem xét, thẩm định tại chỗ và thủ tục đo đạc là hai thủ tục khác nhau, không giống nhau về hội đồng thực hiện nên không nhất thiết phải song hành cùng nhau. Việc đương sự không đồng ý thì có quyền được yêu cầu đo đạc lại. Việc đo đạc lại nhằm củng cố kết quả về sơ đồ tranh chấp nên cần chấp nhận yêu cầu của bị đơn, tiến hành đo đac lại hiện trạng sử dụng đất.
Trước các quan điểm trên thì tác giả cho rằng quan điểm thứ 2 là hợp lý hơn. Cần phân biệt mặc dù thủ tục xem xét thẩm định tại chỗ và thủ tục đo đạc được thực hiện đồng thời nhưng đây là hai thủ tục riêng biệt. Theo Điều 101 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 quy định về thủ tục xem xét, thẩm định tại chỗ thực hiện như sau:
“1. Theo yêu cầu của đương sự hoặc khi xét thấy cần thiết, Thẩm phán tiến hành việc xem xét, thẩm định tại chỗ với sự có mặt của đại diện Ủy ban nhân dân cấp xã hoặc Công an xã, phường, thị trấn hoặc cơ quan, tổ chức nơi có đối tượng cần xem xét, thẩm định và phải báo trước việc xem xét, thẩm định tại chỗ để đương sự biết và chứng kiến việc xem xét, thẩm định đó.
2. Việc xem xét, thẩm định tại chỗ phải được ghi thành biên bản. Biên bản phải ghi rõ kết quả xem xét, thẩm định, mô tả rõ hiện trường, có chữ ký của người xem xét, thẩm định và chữ ký hoặc điểm chỉ của đương sự nếu họ có mặt, của đại diện Ủy ban nhân dân cấp xã hoặc Công an xã, phường, thị trấn hoặc cơ quan, tổ chức nơi có đối tượng được xem xét, thẩm định và những người khác được mời tham gia việc xem xét, thẩm định. Sau khi lập xong biên bản, người xem xét, thẩm định phải yêu cầu đại diện Ủy ban nhân dân cấp xã hoặc Công an xã, phường, thị trấn hoặc cơ quan, tổ chức nơi có đối tượng được xem xét, thẩm định ký tên và đóng dấu xác nhận.”
Còn thủ tục đo đạc được tiến hành bởi cơ quan chuyên môn về đo đạc, chỉnh lý hồ sơ địa chính. Hội đồng thực hiện xem xét, thẩm định tại chỗ và hội đồng thực hiện đo đạc hiện trạng sử dụng đối với quyền sử dụng đất tranh chấp là khác nhau.
[2]. Thủ tục đo đạc hiện trạng quyền sử dụng đất chưa được quy định, hướng dẫn chi tiết, nhiều trường hợp kéo dài, ảnh hưởng lớn đến thủ tục tố tụng. Theo khoản 1 Điều 214 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, Toà án có thể tạm đình chỉ giải quyết trong trường hợp cần đợi kết quả thực hiện ủy thác tư pháp, ủy thác thu thập chứng cứ hoặc đợi cơ quan, tổ chức cung cấp tài liệu, chứng cứ theo yêu cầu của Tòa án mới giải quyết được vụ án. Thủ tục đo đạc hiện trạng quyền sử dụng đất không quy định cụ thể về trình tự, thủ tục, thời gian thực hiện. Trong nhiều trường hợp, nếu việc đo đạc và trả kết quả đo đạc quá lâu thì Toà án sẽ thực hiện tạm đình chỉ vụ án với lý do nêu trên. Pháp luật cũng không quy định thời hạn tối đa cho việc tạm đình chỉ vụ án mà theo Điều 216 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, Quyết định tạm đình chỉ giải quyết vụ án dân sự hết hiệu lực kể từ ngày ban hành quyết định tiếp tục giải quyết vụ án dân sự. Tòa án tiếp tục giải quyết vụ án kể từ khi ban hành quyết định tiếp tục giải quyết vụ án dân sự.
Thực tế giải quyết các vụ án tranh chấp quyền sử dụng đất, có trường hợp cơ quan đo đạc chậm trả kết quả đo đạc và thời gian này có thể kéo dài suốt 06 tháng, thậm chí mà 01 năm hoặc nhiều hơn.
Mặc dù Điều 105 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 quy định: “Cơ quan, tổ chức, cá nhân đang quản lý, lưu giữ tài liệu, chứng cứ có trách nhiệm cung cấp đầy đủ tài liệu, chứng cứ theo yêu cầu của Tòa án trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày nhận được yêu cầu; hết thời hạn này mà không cung cấp đầy đủ tài liệu, chứng cứ theo yêu cầu của Tòa án thì cơ quan, tổ chức, cá nhân được yêu cầu phải trả lời bằng văn bản và nêu rõ lý do. Cơ quan, tổ chức, cá nhân không thực hiện yêu cầu của Tòa án mà không có lý do chính đáng thì tùy theo tính chất, mức độ vi phạm có thể bị xử phạt hành chính hoặc truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của pháp luật. Việc xử phạt hành chính hoặc truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của pháp luật đối với cơ quan, tổ chức, cá nhân không phải là lý do miễn nghĩa vụ cung cấp tài liệu, chứng cứ cho Tòa án.”.
Tuy nhiên, thủ tục đo đạc lại được thực hiện bởi yêu cầu của đương sự gửi đến Toà án, việc đo đạc thực hiện theo thủ tục riêng, dịch vụ và hợp đồng đo đạc riêng, không thuộc trường hợp yêu cầu cung cấp tài liệu, chứng cứ của Toà án. Trên cơ sở pháp luật hiện nay lại không có quy định cụ thể về vấn đề này. Việc Toà án có công văn, văn bản yêu cầu trả kết quả đo đạc thì đang căn cứ vào quy định nào để buộc cơ quan chuyên môn đo đạc phải trả kết quả sớm hơn? Và Cơ quan chuyên môn đo đạc sẽ dựa vào quy định ràng buộc nào để phải trả kết quả đo đạc trong một thời gian nhất định?
Do đó, với các vướng mắc trên, hiện nay quy định về thủ tục đo đạc hiện trạng quyền sử dụng đất cần có quy định, hướng dẫn chi tiết hơn, Việc đo đạc khi giải quyết tranh chấp nên được xác định cụ thể thủ tục, trình tự thực hiện, các nội dung cần thể hiện để giải quyết được tranh chấp giữa các đương sự trong vụ án. Chẳng hạn như sơ đồ phải thể hiện được các mục như hiện trạng thực tế sử dụng đất của các đương sự, so sánh với sơ đồ do cơ quan chức năng lưu trữ, thể hiện sự chênh lệch về diện tích hiện trạng so với sơ đồ lưu trữ. Đồng thời, cũng cần xem xét nâng cao năng lực và trách nhiệm của cơ quan chức năng tiến hành nhiệm vụ đo đạc, ràng buộc việc các cơ quan chức năng phải tuân thủ nghiêm ngặt các quy định, tiêu chuẩn về đo đạc, đảm bảo được thời gian trả kết quả, không làm ảnh hưởng đến thời gian, thủ tục tố tụng theo luật định. Nên xem xét thủ tục đo đạc được lồng ghép vào một dịch vụ công, có trình tự, thủ tục và thời gian ấn định cho việc thực hiện đo đac, trả kết quả, giảm bớt các khó khăn trong quá trình thực hiện thủ tục này.
Có nhất thiết phải đo đạc đất khi chuyển nhượng? Đây là câu hỏi được nhiều người quan tâm khi thực hiện giao dịch mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Trên thực tế, đo đạc đất không phải là thủ tục bắt buộc trong mọi trường hợp. Việc có cần đo đạc hay không còn phụ thuộc vào tình trạng thực tế của thửa đất, hồ sơ pháp lý và nhu cầu của các bên. Tuy nhiên, trong những trường hợp có sự chênh lệch về diện tích, thay đổi ranh giới, hiện trạng sử dụng không trùng khớp với giấy chứng nhận hoặc hồ sơ cũ có sai sót, việc đo đạc, kiểm tra thực tế là rất cần thiết.
Vì sao nên đo đạc đất trước khi chuyển nhượng?
Một thửa đất trên giấy tờ có thể có diện tích và ranh giới khác với hiện trạng sử dụng thực tế. Nếu những khác biệt này không được kiểm tra trước khi giao dịch, người mua và người bán có thể đối mặt với những vấn đề phát sinh sau này.
Đo đạc kiểm tra diện tích và ranh giới giúp các bên:
Xác định diện tích, kích thước và ranh giới thực tế của thửa đất.
Đối chiếu hiện trạng với thông tin trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Kịp thời phát hiện những điểm bất thường hoặc sai lệch về diện tích, mốc giới.
Hạn chế nguy cơ phát sinh tranh chấp với các thửa đất liền kề.
Có thêm cơ sở để thực hiện giao dịch và các thủ tục liên quan một cách thuận lợi hơn.
Có những trường hợp ranh giới thực tế không rõ ràng hoặc có sự chênh lệch so với giấy chứng nhận nếu không được kiểm tra từ sớm có thể trở thành nguyên nhân dẫn đến tranh chấp, ảnh hưởng đến thời gian, chi phí và quyền lợi của các bên.
Chủ động đo đạc – bảo vệ tài sản lâu dài
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một giao dịch có giá trị lớn. Vì vậy, việc kiểm tra kỹ hiện trạng thửa đất trước khi giao dịch không chỉ giúp các bên có thông tin rõ ràng hơn mà còn góp phần hạn chế những rủi ro có thể phát sinh về sau.
Với kinh nghiệm trong lĩnh vực đo đạc, Đo đạc Nam Việt cung cấp dịch vụ đo đạc, kiểm tra diện tích và ranh giới đất, hỗ trợ khách hàng có được thông tin thực tế rõ ràng trước khi thực hiện các giao dịch liên quan đến bất động sản.
Nếu bạn đang chuẩn bị mua bán, chuyển nhượng đất hoặc cần kiểm tra lại diện tích, ranh giới thửa đất, hãy liên hệ Đo đạc Nam Việt để được tư vấn và hỗ trợ phù hợp với tình trạng thực tế.
Đừng để những sai lệch nhỏ về diện tích, ranh giới trở thành rủi ro lớn đối với tài sản của bạn. Chủ động kiểm tra ngay từ đầu để giao dịch an tâm hơn.
Tranh chấp đất đai từ trước đến nay vẫn là một trong những dạng tranh chấp phức tạp, đặc biệt là các tranh chấp về ai là người có quyền sử dụng đất, tranh chấp ranh giới quyền sử dụng đất. Một trong các thủ tục quan trọng khi giải quyết các dạng tranh chấp này chính là đo đạc, xác định diện tích sử dụng, ranh giới sử dụng đất theo hiện trạng sử dụng đất.
