Dự án cầu đường vượt biển Cần Giờ – Vũng Tàu có tổng chiều dài tuyến hơn 14km với 6 làn xe, vận tốc thiết kế 80km/h. Trong đó phần hầm vượt biển dài 3,1km (gồm phần dìm và hở). Phần chuyển tiếp từ cầu xuống hầm sẽ được xây dựng 2 đảo nhân tạo.
Dự án cầu đường vượt biển Cần Giờ – Vũng Tàu còn đoạn gần 8km trên biển bằng cầu (rộng 22,5 m, 6 làn xe. Phần cầu phía Cần Giờ dài hơn 5,3km còn phía Vũng Tàu gần 2,7km)
Dự án cầu đường vượt biển Cần Giờ – Vũng Tàu không chỉ giải quyết bài toán kết nối giao thông TP.HCM sau sáp nhập, mà còn thể hiện quyết tâm kiến tạo hạ tầng mang tính biểu tượng, khẳng định khả năng làm chủ các công trình hạ tầng có hàm lượng khoa học – công nghệ cao.
Dự án giúp kết nối hướng trung tâm TP.HCM với khu trung tâm du lịch, kinh tế, văn hóa, hành chính đông dân ở hai bờ của vịnh Ghềnh Rái bao gồm Cần Giờ và Vũng Tàu.
Theo Tập đoàn Vingroup (nhà đầu tư), tuyến đường vượt biển có điểm đầu tại đường Biển Đông 2, khu đô thị lấn biển Cần Giờ (xã Cần Giờ), điểm cuối tại giao cắt giữa đường quy hoạch Mai Sao – Bến Đình và đường 30/4, phường Tam Thắng.
Dự án có chiều dài tuyến hơn 14km với 6 làn xe, vận tốc thiết kế 80km/h. Trong đó phần cầu đường dài khoảng 11km, còn phần hầm vượt biển dài 3,1km (hầm dìm dài 2,1km, hầm kín 390m, hầm hở 610m). Phần chuyển tiếp từ cầu xuống hầm sẽ được xây dựng hai đảo nhân tạo.
Phương án này được đánh giá có nhiều ưu điểm như dài ngắn nhất, giảm ảnh hưởng tới hoạt động của các luồng hàng hải, không ảnh hưởng đến hoạt động của sân bay Gò Găng theo quy hoạch.
Dự kiến tổng mức đầu tư 104.410 tỉ đồng, nhà đầu tư huy động 100%. Khởi công trong năm 2026 và hoàn thành, đưa vào vận hành vào năm 2029.
Cùng với dự án này, tuyến đường sắt Bến Thành – Cần Giờ, cầu Cần Giờ và các dự án hạ tầng chiến lược khác đang đưa Cần Giờ từ vùng đất “qua sông phải lụy phà” trở thành trung tâm hạ tầng và đô thị du lịch dự kiến sẽ đón khoảng 40 triệu lượt khách du lịch/năm.
Hình ảnh hướng tuyến và phối cảnh dự án cầu đường vượt biển Cần Giờ – Vũng Tàu:
Khu đô thị lấn biển Vinhomes Green Paradise là trung tâm hội tụ siêu hạ tầng: đường sắt tốc độ cao, cầu Cần Giờ, đường vượt biển, đường ven biển, nút giao Bến Lức – Long Thành – Rừng Sác, cụm cảng Cần Giờ – Cái Mép… – Nội dung: ĐỨC PHÚ – Đồ họa: TẤN ĐẠT
Theo báo cáo nghiên cứu tiền khả thi, công nghệ hầm dìm hiện được sử dụng phổ biến trên thế giới. Chẳng hạn, hầm dìm dài nhất hiện nay là Fehmarnbelt (nối Đan Mạch – Đức) dài 17,6km, rộng tới 42,2m
Về quy trình thi công, các đốt hầm kín được đúc ở bể đúc, sau khi hoàn thành sẽ dẫn nước làm ngập bể đúc làm nổi các đốt hầm kín đã được bịt kín hai đầu, sau đó sử dụng các phương tiện tàu thuyền để lai dắt, kéo đến vị trí lắp đặt. Tại đây, nước được bơm vào các bể chứa đặt sẵn trong hầm để dìm hầm vào vị trí.
Phối cảnh hầm ngầm được xây dựng ở khu vực thông thuyền trên biển. Hai bên là đảo nhân tạo
Theo Tổng công ty Tư vấn thiết kế giao thông vận tải (đơn vị tư vấn lập báo cáo nghiên cứu tiền khả thi), phương án hầm dìm kết hợp cầu có ưu điểm là hầm đi sát mặt đất, đi nông, giảm được chiều dài hầm, giảm chi phí đầu tư xây dựng, giảm chi phí vận hành
Kết cấu hầm có thể chủ động sản xuất trong nước
Phần cầu được thiết kế một khoảng thông thuyền rộng để thuận lợi cho tàu thuyền qua lại
Dự án đường vượt biển được đề xuất thực hiện theo hình thức BT, dự kiến khởi công trong năm 2026, hoàn thành vào năm 2029.
Hướng tuyến dự kiến làm dự án nhìn từ khu lấn biển Cần Giờ qua Vũng Tàu – Ảnh: CHÂU TUẤN
Đô thị lấn biển 2.870ha tại Cần Giờ đã san lấp cơ bản giai đoạn 1 với tốc độ “thần lấp” – Ảnh: CHÂU TUẤN
Việc đi lại của Cần Giờ với Bà Rịa – Vũng Tàu thời gian qua phải “lụy phà” hoặc đi đường vòng rất xa – Ảnh: CHÂU TUẤN
Mẹ tôi có mảnh đất ở từ năm 1963 đến nay, không tranh chấp. Hàng xóm xung quanh đã làm giấy chủ quyền hết rồi. Nay mẹ tôi muốn ủy quyền cho tôi làm sổ đỏ thì cần phải có chữ ký của các con không?
Luật sư Mai Trần
– Luật sư Mai Trần (Đoàn luật sư TP.HCM) trả lời:
Căn cứ khoản 1 Điều 138 Bộ luật Dân sự 2015, cá nhân có thể ủy quyền cho cá nhân khác xác lập, thực hiện giao dịch dân sự.
Tuy nhiên, để xác định việc người mẹ ủy quyền cho bạn thực hiện thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có cần chữ ký của những người con khác hay không, cần xét trong 2 trường hợp sau:
Trường hợp mảnh đất là tài sản riêng của người mẹ:
Căn cứ theo các quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, vợ hoặc chồng đều có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đối với tài sản riêng của mình.
Do đó, trong trường hợp mảnh đất là tài sản riêng của người mẹ, người mẹ có quyền được sử dụng và tự định đoạt mảnh đất này.
Việc người mẹ ủy quyền cho bạn thực hiện thủ tục đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là hoàn toàn hợp pháp, không cần có sự chấp thuận hoặc chữ ký của những người con khác.
Tuy nhiên, cần lưu ý rằng khi lập giấy ủy quyền cho bạn thực hiện thủ tục đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người mẹ cần cung cấp đầy đủ các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng hợp pháp đối với mảnh đất này. Đây là căn cứ quan trọng để việc ủy quyền có giá trị pháp lý và để bạn có thể thay mặt mẹ thực hiện thủ tục đúng quy định.
Trường hợp mảnh đất vừa là tài sản chung trong thời kỳ hôn nhân, vừa là di sản do người cha để lại:
Trong trường hợp này, mảnh đất là tài sản chung hình thành trong thời kỳ hôn nhân, nên khi người cha qua đời, người mẹ đương nhiên có quyền sử dụng đối với một nửa diện tích đất. Phần còn lại của mảnh đất sẽ được chia theo quy định của pháp luật về thừa kế
Nếu người cha không để lại di chúc, cả người mẹ và những người con được thừa kế đều có chung quyền sử dụng đối với mảnh đất này dù quyền sử dụng của từng người đối với mảnh đất sẽ khác nhau và chỉ tương ứng với diện tích đất mình được hưởng.
Tuy nhiên, để xác lập quyền sử dụng đối với mảnh đất này, trước tiên gia đình cần thực hiện thủ tục khai nhận di sản thừa kế. Sau khi hoàn tất thủ tục khai nhận di sản thừa kế thì mẹ bạn và những người thừa kế di sản của cha bạn có thể cùng ủy quyền cho bạn thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Như vậy, việc ủy quyền cho bạn thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phụ thuộc vào nhiều yếu tố, bao gồm việc xác định mảnh đất là tài sản chung hay riêng của cha mẹ bạn, người để lại di sản có di chúc hay không, người được thừa kế bao gồm những ai…
Vinhomes nộp hồ sơ đề cử khu đô thị Vinhomes Green Paradise tại Cần Giờ tham gia bình chọn “7 kỳ quan đô thị tương lai” quy mô toàn cầu do New7Wonders khởi xướng.
Sự kiện mở cổng đề cử từ ngày 31/10 nhằm tìm kiếm những thành phố và đô thị tiêu biểu cho tinh thần đổi mới, sáng tạo và phát triển bền vững. Theo kế hoạch, vòng đề cử kéo dài trong một năm kể từ ngày khởi động. Giai đoạn bầu chọn dự kiến diễn ra từ 31/10/2026 và công bố kết quả vào 31/10/2027.
Bà Nguyễn Thu Hằng, Tổng giám đốc Vinhomes, cho biết, doanh nghiệp ủng hộ sáng kiến của New7Wonders về tôn vinh các mô hình đô thị tương lai. Điều này tương đồng với tầm nhìn và triết lý phát triển của Vinhomes. Đây cũng là dịp để doanh nghiệp giới thiệu mô hình đô thị phát triển bền vững gắn với công nghệ và thiên nhiên tại Việt Nam.
Vinhomes Green Paradise dự kiến tích hợp các siêu tiện ích. Ảnh: Vinhomes
Khu đô thị du lịch lấn biển Vinhomes Green Paradise quy mô 2.870 ha, nằm tại vùng sinh thái ven biển Cần Giờ của TP HCM, gần khu dự trữ sinh quyển rừng ngập mặn được UNESCO công nhận.
Khi hoàn thành, dự án được kỳ vọng trở thành siêu đô thị sở hữu đường bờ biển dài nhất Việt Nam (121 km), trong đó có 53 km bãi biển công cộng. Vinhomes Green Paradise định hướng theo mô hình ESG cùng mục tiêu đạt các chứng chỉ xanh BREEAM Communities, ISO 37122 về phát triển đô thị thông minh.
Nhà hát Sóng Xanh (Blue Waves Theatre) quy mô 7 ha là một trong những điểm nhấn của dự án. Ảnh: Vinhomes
Vinhomes cho biết sẽ đầu tư hệ thống điện gió ngoài khơi cách bờ khoảng 20 km để cấp điện cho hệ sinh thái, xây dựng hạ tầng giao thông xanh, hướng đến 100% phương tiện sử dụng trong khu đô thị có mức phát thải ròng bằng 0. Đơn vị cũng đặt mục tiêu bảo tồn đa dạng sinh học trong quá trình phát triển. Theo doanh nghiệp, vị trí “tựa rừng, hướng biển” sẽ giúp khu vực này có nền nhiệt dự kiến thấp hơn trung tâm TP HCM khoảng 2 độ C.
Hệ thống tiện ích nổi bật tại dự án gồm biển hồ nước mặn rộng 800 ha, nhà hát Sóng Xanh (Blue Waves Theatre) quy mô 7 ha, sân golf 18 lỗ, chuỗi công viên giải trí và cảng du thuyền Landmark Harbour. Chủ đầu tư kỳ vọng tổ hợp này có thể thu hút tới 40 triệu lượt khách mỗi năm.
Vinhomes Green Paradise còn sở hữu 2 sân golf 18 lỗ. Ảnh: Vinhomes
New7Wonders là tổ chức nổi tiếng toàn cầu với các cuộc bầu chọn quy mô lớn. Năm 2007, tổ chức này công bố 7 kỳ quan thế giới mới gồm Vạn Lý Trường Thành (Trung Quốc), đấu trường La Mã (Italy), đền Taj Mahal (Ấn Độ)… Năm 2011, vịnh Hạ Long của Việt Nam đã được vinh danh trong 7 kỳ quan thiên nhiên mới, bên cạnh rừng Amazon, thác Iguazy, đảo Jeju…
Việc Vinhomes Green Paradise trở thành ứng viên cuộc bình chọn 7 kỳ quan thành phố tương lai cho thấy nỗ lực của doanh nghiệp Việt trong việc tiếp cận các chuẩn mực phát triển đô thị bền vững được công nhận toàn cầu. Theo Vinhomes, doanh nghiệp hiện phát triển hơn 30 khu đô thị tại nhiều địa phương, đề cao phong cách sống xanh, văn minh.
Người dân giao dịch bất động sản, quyền sử dụng đất qua trung tâm do Nhà nước quản lý phải nhanh chóng, thuận tiện, chuyên nghiệp, thủ tục đơn giản, hiệu quả và phí giao dịch phải thấp.
Khách hàng tham quan dự án nhà ở Đông Nam Bộ – Ảnh: QUANG ĐỊNH
PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến – phó chủ tịch hội đồng trường, kiêm trưởng khoa pháp luật kinh tế Trường đại học Luật Hà Nội – có ý kiến như vậy khi trao đổi với Tuổi Trẻ về mô hình trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất (gọi chung là sàn giao dịch nhà đất) đang được Bộ Xây dựng đề xuất.
* Thưa ông, ông nhìn nhận thế nào về đề xuất thí điểm lập trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất do Nhà nước quản lý, vận hành tập trung tại mỗi địa phương?
– Các trung tâm giao dịch do Nhà nước quản lý sẽ là đầu mối quản lý thị trường bất động sản thống nhất ở mỗi địa phương. Những trung tâm này giống như cổng dữ liệu đầu vào để Nhà nước giám sát từng giao dịch bất động sản, nắm được thông tin thật về thị trường, qua đó có giải pháp điều tiết thị trường phù hợp, hạn chế tình trạng thổi giá đẩy giá trên thị trường.
Nhưng đây là giai đoạn thí điểm, nếu chúng ta bắt 100% các địa phương phải lập trung tâm, bắt buộc tất cả các giao dịch bất động sản, quyền sử dụng đất phải qua trung tâm thì hơi khiên cưỡng.
Giao dịch bất động sản là quyền dân sự của người dân, họ có quyền lựa chọn hình thức giao dịch. Chỉ khi giao dịch xong người dân mới phải ra cơ quan quản lý nhà nước làm thủ tục sang tên, chúng ta mới có thể bắt họ qua trung tâm thực hiện.
Với trường hợp bán các sản phẩm bất động sản do Nhà nước đầu tư thì có thể yêu cầu các tổ chức, cá nhân phải giao dịch tại trung tâm. Còn người dân sở hữu nhà ở riêng lẻ, họ mang đi bán thì nên để họ lựa chọn qua sàn tư nhân hoặc qua trung tâm giao dịch nhà nước.
Nếu như các trung tâm giao dịch của Nhà nước hoạt động thực sự hiệu quả, mức thu phí thấp bằng một nửa so với sàn giao dịch tư nhân, đem lại lợi ích thiết thực thì chắc chắn người dân sẽ chọn giao dịch qua đây. Cần tránh áp đặt mệnh lệnh hành chính, bắt mọi giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất phải qua trung tâm vì bản chất đây là các giao dịch dân sự.
Dự án bất động sản đang xây dựng tại phường Bình Hòa, TP.HCM – Ảnh: TRÍ ĐỨC
* Với mô hình trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất do Nhà nước quản lý vận hành liên thông, tích hợp giải quyết cùng lúc nhiều thủ tục, ông có kỳ vọng thị trường sẽ minh bạch hơn?
– Cần thấy rằng trung tâm giao dịch này không thay thế các cơ quan khác như Văn phòng Đăng ký đất đai, cơ quan thuế, đơn vị công chứng hợp đồng mà đây là sự phối hợp của nhiều cơ quan trong giải quyết thủ tục hành chính cho người dân.
Như vậy, người dân giao dịch bất động sản, quyền sử dụng đất qua trung tâm này phải nhanh chóng, thuận tiện, chuyên nghiệp, thủ tục đơn giản, hiệu quả và phí giao dịch phải thấp. Muốn vậy phải thúc đẩy ứng dụng AI trong giải quyết thủ tục cho người dân.
Nếu trung tâm này làm được như một số thành phố của Trung Quốc, sau 3 ngày giao dịch ra sổ đỏ, với chi phí chỉ bằng nửa giao dịch qua các sàn tư nhân thì quá tốt, chắc chắn người dân sẽ tự tìm đến.
* Theo ông, đâu sẽ là những khó khăn trong việc thành lập và vận hành một trung tâm giao dịch tập trung, liên thông do Nhà nước quản lý trong thời gian tới?
– Hiện nay, hệ thống cơ sở dữ liệu đất đai do Bộ Nông nghiệp và Môi trường quản lý, dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản do Bộ Xây dựng quản lý, trong khi dữ liệu dân cư lại do Bộ Công an quản lý.
Muốn thực hiện liên thông thủ tục thông qua trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất thì trước tiên phải liên thông dữ liệu của ba bộ với nhau, thống nhất quản lý và phải có biện pháp bảo mật thông tin tài sản. Đất đai, nhà ở là tài sản riêng của công dân, theo Bộ luật Dân sự thì công dân được quyền bí mật về tài sản.
Đồ họa: NHƯ KHANH
* GS.TSKH Đặng Hùng Võ (nguyên thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, nay là Bộ Nông nghiệp và Môi trường):
“Phải thống nhất đầu mối quản lý đất đai, nhà ở mới dễ làm”
Mô hình trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất do Nhà nước thành lập đang được Bộ Xây dựng đề xuất theo đúng tinh thần của Luật sửa đổi, bổ sung các luật có liên quan đến xây dựng cơ bản vào năm 2008.
Ý tưởng này đã manh nha từ nhiều năm trước và giao cho Văn phòng Đăng ký đất đai cấp tỉnh thực hiện. Nhưng thời gian qua Văn phòng Đăng ký đất đai cấp tỉnh chưa hoàn thành nhiệm vụ quản lý đất đai và tài sản gắn liền với đất, trong đó có nhà ở.
Giờ chúng ta đề xuất lập trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất thì cần hợp nhất luôn với mô hình Văn phòng Đăng lý đất đai cấp tỉnh để thống nhất một đầu mối quản lý, chứ không nên để chồng lấn, không nhất quán trong quản lý.
Bối cảnh hiện nay cần tính tới việc hợp nhất quản lý đất đai và nhà ở về một cơ quan, một đầu mối. Đã đến lúc không nên coi đất đai phục vụ sản xuất nông nghiệp là chính; nguồn lực đất đai phải phục vụ sự phát triển chung của nền kinh tế, phục vụ phát triển kinh tế phi nông nghiệp là chính. Vì vậy phải cấu trúc lại thể chế quản lý đất đai, nhà ở, bất động sản.
* Chị Phạm Thị Nhàn (TP.HCM):
Có sàn của Nhà nước, người dân yên tâm về pháp lý
Tôi cho rằng khi Nhà nước xây dựng hệ thống sàn và trung tâm giao dịch chính quy thì sẽ giúp người dân mua nhà đất bảo đảm đúng trình tự, thủ tục pháp luật quy định, tránh tình trạng khai giá thấp để trốn thuế hoặc thực hiện giao dịch ngầm không qua cơ quan quản lý. Đặc biệt, đối với người mua chưa am hiểu thủ tục pháp lý hoặc người dân ở các tỉnh thành khác đến giao dịch tại địa phương, sàn này sẽ giúp họ yên tâm hơn về tính pháp lý, tính xác thực của bất động sản và được hỗ trợ sang tên quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở.
Nhà đất nào sẽ giao dịch qua sàn?
Theo đề xuất của Bộ Xây dựng thì UBND các tỉnh thành đứng ra thành lập trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất thí điểm tại địa phương. Thời gian thí điểm trong hai năm từ 2026 đến 2027.
Các loại bất động sản giao dịch thực hiện tại trung tâm do Nhà nước thành lập gồm: nhà ở có sẵn, nhà ở hình thành trong tương lai, quyền sử dụng đất đã có hạ tầng trong dự án, quyền sử dụng đất ở được mã hóa, định danh. Các loại giao dịch thực hiện tại trung tâm gồm mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua.
Trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất là đơn vị sự nghiệp công lập trực thuộc UBND cấp tỉnh. Tùy thuộc điều kiện thực tế từng địa phương, trung tâm có thể tổ chức bố trí văn phòng giao dịch tập trung tại một địa điểm hoặc nhiều địa điểm.
Chức năng, nhiệm vụ của trung tâm là đơn vị đầu mối liên thông để người dân, doanh nghiệp thực hiện các thủ tục trong giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất. Đồng thời là đầu mối tập trung tiếp nhận, hướng dẫn, phối hợp giải quyết, quản lý các giao dịch bất động sản và giao dịch quyền sử dụng đất của các tổ chức và cá nhân, thu thuế, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Chủ đầu tư “vắt chanh bỏ vỏ” người mua nhà
Pháp luật quy định cơ chế bảo vệ người mua nhà ở hình thành trong tương lai tại các dự án đầu tư nhà ở hiện nay đã tốt hơn trước đây, nhưng người mua nhà còn nhiều rủi ro.
Nhiều chủ đầu tư do nhiều nguyên nhân đã làm chậm hoặc chây ì việc giao nhà, cấp sổ cho người mua vẫn kéo dài.
Quảng cáo đăng ký nhà ở xã hội được đặt ngay trước dự án tại phường Hòa Lợi, TP.HCM – Ảnh: TRÍ ĐỨC
Chủ đầu tư có xu hướng lách luật
Điển hình như bà N.T.N. (TP.HCM) ký hợp đồng góp vốn (đã đóng gần 80% tổng giá trị) để nhận mua một nền đất xây nhà tại dự án nhà ở tại phường An Khánh (TP.HCM). Từ năm 2003, chủ đầu tư đã tiến hành đền bù đất đai, hoa màu và vật kiến trúc với các hộ dân có đất nằm trong vùng quy hoạch dự án.
Tuy nhiên, đến nay hơn 20 năm, do nhiều vướng mắc, dự án vẫn chưa hoàn tất việc giải phóng mặt bằng khiến bà N.T.N. và nhiều người góp vốn mua nền vẫn chưa được nhận nền.
Còn chị N.T.D.H. (ngụ phường An Khánh, TP.HCM) vào năm 2019 cũng ký hợp đồng nguyên tắc về việc bảo đảm quyền mua căn hộ hình thành trong tương lai thuộc một phần dự án Khu dân cư Nam Rạch Chiếc (phường An Phú, TP Thủ Đức cũ). Chị N.T.D.H. đã đóng cho công ty 250 triệu đồng.
Bất ngờ đến cuối tháng 10-2024, chị N.T.D.H. cùng hàng trăm khách hàng như chị đã được phía chủ đầu tư Công ty Đất Xanh đơn phương thông báo chấm dứt hợp đồng nguyên tắc đã ký trước đây do “không còn phù hợp với quy định pháp luật hiện hành, sản phẩm thuộc dự án vẫn chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023”.
Bên cạnh các trường hợp chưa được giao nhà như thỏa thuận thì ở TP.HCM hiện còn gần 20.000 trường hợp mua nhà tại các dự án nhà ở thương mại vẫn chưa được cấp sổ hồng và đang được tổ công tác do UBND TP.HCM thành lập giải quyết.
Theo luật sư Nguyễn Hải Long (Đoàn luật sư TP.HCM), vấn đề ở chỗ là luật chặt chẽ cỡ nào thì với mong muốn sớm huy động vốn, bán nhà hình thành trong tương lai, chủ đầu tư vẫn sẽ có xu hướng lách luật. “Còn người mua với tâm lý ham lợi, muốn đầu tư, chấp nhận ký những thỏa thuận bất lợi, rủi ro thì vẫn bị thiệt thòi, tranh chấp và khiếu nại vẫn diễn ra…”, luật sư Hải Long phân tích.
Nhiều “bẫy” người mua nhà
Trong khi đó, luật sư Lương Ngọc Đinh – Giám đốc Công ty luật TNHH Thịnh Việt Trí – cho rằng thông thường không ít dự án sẽ được chào bán, huy động vốn từ sớm chứ không đợi đến khi đủ điều kiện.
Luật sư Đinh cũng chỉ ra nhiều “bẫy” trong thỏa thuận mua nhà mà người dân dễ gặp phải như không ký hợp đồng mua bán mà ký hợp đồng nguyên tắc; hứa mua, hứa bán; thỏa thuận tư vấn; bán nhà chưa đủ điều kiện theo dạng hợp đồng vay tái ký hằng năm kèm phiếu ưu tiên mua hàng khi đủ điều kiện pháp lý…
Đồng thời, một phương thức rất phổ biến hiện nay được nhiều chủ đầu tư dự án sử dụng là tạo ra hệ sinh thái với nhiều pháp nhân phụ trách các khâu khác nhau để huy động vốn như nhà phát triển dự án, nhà đầu tư, nhà phân phối, nhà tư vấn… để giao dịch với khách hàng. Trong đó, khách hàng sẽ được ký hợp đồng thỏa thuận với đơn vị tư vấn, trung gian về việc mua nhà.
Một ngân hàng sẽ đứng ra cho khách hàng vay mua nhà. Tiền mua nhà sẽ được ngân hàng chuyển trực tiếp cho đơn vị tư vấn, chứ không chuyển cho chủ đầu tư. “Bằng cách này thì chủ đầu tư thực sự của dự án không bị quy kết việc huy động vốn không đúng quy định. Trong trường hợp dự án chậm trễ, kéo dài thì khách hàng vừa phải è cổ trả lãi cho ngân hàng vừa có nguy cơ bị ngân hàng xiết nợ lấy nhà hình thành trong tương lai.
Hoặc ngân hàng có thể kiện khách hàng ra tòa và khả năng tòa án sẽ tuyên vô hiệu, tương tự như việc Tòa án nhân dân khu vực 7 (TP.HCM) mới đây tuyên vô hiệu hợp đồng vay mua nhà dự án giữa ngân hàng và khách hàng…”, luật sư Đinh nói.
Mô hình Trung Quốc: chuẩn pháp lý đầu vào, cấp “sổ hồng” trong 3 ngày
Qua khảo sát, nghiên cứu kinh nghiệm quốc tế, Bộ Xây dựng thấy rằng hệ thống giao dịch bất động sản (BĐS) của Việt Nam có nhiều điểm tương đồng với mô hình của Trung Quốc.
Theo Bộ Xây dựng, để tăng cường tính minh bạch, tại Trung Quốc bắt buộc toàn bộ việc đăng ký được thực hiện bởi các trung tâm đăng ký bất động sản địa phương, tuy nhiên tất cả dữ liệu đều được đồng bộ vào hệ thống trung ương.
Gần đây Trung Quốc ghi nhận lượng nhà hoàn tất đăng ký hợp đồng mua bán tăng đáng kể – Ảnh: BLOOMBERG
Sàn giao dịch tích hợp nhiều chức năng
Với thị trường sơ cấp, giao dịch nhà mới tại Trung Quốc phải tuân theo cơ chế quản lý của nhà nước, dự án phải được phê duyệt trước khi mở bán. Bên mua ký thỏa thuận đặt mua và đặt cọc trước khi xây dựng. Hợp đồng mua bán chính thức (theo mẫu thống nhất) được ký sau khi hoàn tất xây dựng hoặc có bảo lãnh tài chính. Nhà phát triển có trách nhiệm đăng ký quyền mua cho bên mua tại trung tâm đăng ký bất động sản địa phương. Sau khi thanh toán xong, bên mua được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu bất động sản.
Với thị trường thứ cấp, mặc dù pháp luật không bắt buộc các bên phải giao dịch thông qua sàn nhưng trên thực tế hơn 90% các giao dịch đều được thực hiện qua các sàn giao dịch chuyên nghiệp.
Sàn giao dịch bất động sản tại Trung Quốc không chỉ thực hiện chức năng môi giới, mà còn cung cấp hệ sinh thái dịch vụ toàn diện bao gồm giới thiệu bất động sản, hỗ trợ người mua khảo sát thực tế, cung cấp thông tin pháp lý và quy hoạch, tư vấn đàm phán giá và hỗ trợ chuẩn bị hồ sơ.
Trường hợp bên mua có nhu cầu vay vốn để thanh toán, cán bộ ngân hàng được bố trí trực tiếp tại sàn sẽ hỗ trợ tư vấn, thẩm định và hướng dẫn hoàn thiện hồ sơ tín dụng một cách kịp thời. Nếu hai bên có nhu cầu sẽ được hỗ trợ pháp lý chuyên sâu liên quan đến quyền sở hữu, nghĩa vụ tài chính, hoặc điều khoản hợp đồng.
Từ nộp hồ sơ đến nhận giấy chứng nhận: chỉ mất 1 giờ
Sau khi thỏa thuận về giá cả, hai bên ký kết hợp đồng trực tuyến theo mẫu tiêu chuẩn. Hợp đồng này sẽ được đẩy lên hệ thống có sự quản lý và giám sát của cơ quan quản lý nhà nước. Hồ sơ sau đó được nộp tại trung tâm đăng ký nhà đất hoặc Cục Địa chính – nơi thực hiện việc kiểm tra chứng nhận quyền sở hữu, giấy tờ tùy thân và các giấy tờ liên quan khác.
Sau khi hoàn tất các nghĩa vụ tài chính như nộp thuế và phí chuyển nhượng cũng tại trung tâm, bên mua tiến hành thủ tục đăng ký chuyển quyền sở hữu. Giấy chứng nhận cũ sẽ bị hủy và giấy chứng nhận mới được cấp cho bên mua. Thời gian thực hiện toàn bộ thủ tục của người dân, từ khi nộp hồ sơ đến khi nhận giấy chứng nhận, trung bình chỉ mất khoảng 1 giờ.
Thành phần tham gia trong một giao dịch bất động sản bao gồm bên mua, bên bán, đơn vị môi giới (sàn giao dịch), Cục Địa chính, trung tâm giao dịch nhà đất và ngân hàng. Như vậy sàn giao dịch đóng vai trò kết nối, hỗ trợ kỹ thuật và đảm bảo pháp lý xuyên suốt quy trình, góp phần quan trọng vào việc nâng cao hiệu quả quản lý và vận hành thị trường bất động sản.
Cũng theo Bộ Xây dựng, năm 2018 thủ đô Bắc Kinh của Trung Quốc đã triển khai hệ thống “nền tảng dịch vụ một cửa trực tuyến về đăng ký bất động sản, giao dịch và thuế”, tích hợp dữ liệu từ Cục Tài nguyên thiên nhiên, Cục Phát triển đô thị – nông thôn và Cục Thuế. Qua hệ thống này, người dân có thể thực hiện đăng ký chuyển nhượng song song với ký hợp đồng và khai thuế. Toàn bộ quy trình (điền đơn, tải hồ sơ, nộp thuế, cấp giấy chứng nhận) có thể hoàn tất trực tuyến trong vòng 1-3 ngày.
Tại Thượng Hải, trên nền tảng chính quyền điện tử thống nhất, người dân có thể tự tra cứu hồ sơ nhà đất, điền đơn chuyển nhượng, ký điện tử và đặt lịch xác minh nếu cần. Quy trình đăng ký chuyển nhượng thông thường được hoàn thành trong vòng 3 ngày.
Còn tại TP Thâm Quyến, ứng dụng “iShenzhen” được tích hợp nền tảng giao dịch bất động sản một cửa từ cuối năm 2022. Người dân có thể thực hiện toàn bộ quy trình giao dịch bất động sản (kể cả nhà cũ) trên điện thoại hoặc máy tính – bao gồm hợp đồng, khai thuế, đăng ký quyền sở hữu – chỉ bằng một bộ hồ sơ duy nhất. Sau 3 ngày làm việc, hệ thống sẽ cấp chứng nhận quyền sở hữu mới.
TP HCM dự kiến thu hơn 86.000 tỷ đồng từ việc xác định giá đất cụ thể của 153 công trình, dự án trên địa bàn trong năm 2025.
Thông tin trên được Sở Nông nghiệp và Môi trường TP HCM đưa ra trong báo cáo kết quả thẩm định giá đất các công trình, dự án trên địa bàn. Sở dự kiến năm nay tổng nguồn thu từ hoạt động định giá đất đạt hơn 86.000 tỷ đồng, áp dụng cho 153 công trình, dự án.
Theo Sở, từ đầu năm đến nay, UBND TP HCM đã phê duyệt giá đất cụ thể cho 9 dự án, với tổng số thu hơn 52.599 tỷ đồng. Nổi bật là Khu phức hợp thông minh Thủ Thiêm (khu chức năng 2A, Khu đô thị mới Thủ Thiêm) hơn 16.190 tỷ đồng và khu đất tại xã Long Hòa, thị trấn Cần Thạnh (huyện Cần Giờ cũ) thuộc dự án Khu đô thị lấn biển Cần Giờ hơn 27.317 tỷ đồng.
Một số dự án khác dự kiến mang lại nguồn thu lớn gồm: Khu công nghiệp Lê Minh Xuân mở rộng tại xã Lê Minh Xuân, huyện Bình Chánh hơn 2.689 tỷ đồng; khu đất 14,8 ha tại phường An Phú, TP Thủ Đức để thanh toán hợp đồng BT cho dự án đường Song hành cao tốc Long Thành – Dầu Giây hơn 3.469 tỷ đồng; khu nhà ở cao tầng tại phường Phú Thuận (quận 7 cũ) hơn 2.222 tỷ đồng…
Bất động sản khu đô thị Thủ Thiêm, thuộc khu đông TP HCM. Ảnh: Quỳnh Trần
Ngoài ra, có 2 dự án đã trình hội đồng thẩm định giá đất, với tổng nguồn thu dự kiến 4.168 tỷ đồng. Các dự án này gồm Khu phức hợp Tháp Quan sát Thủ Thiêm (4.000 tỷ đồng) và Khu phức hợp Sóng Việt (168 tỷ đồng). Từ nay đến cuối năm, dự kiến sẽ có thêm 23 dự án được trình thẩm định, trong đó 18 dự án có số thu ước khoảng 7.956 tỷ đồng; 5 dự án khác đang xác định giá đất theo kết luận của Bộ Chính trị.
Tại Bình Dương cũ, từ đầu năm đến nay, UBND tỉnh đã phê duyệt phương án giá đất cụ thể cho 44 hồ sơ với tổng số thu 7.485 tỷ đồng; dự kiến đến cuối năm, số hồ sơ được duyệt tăng lên 51, nâng tổng nguồn thu năm 2025 lên khoảng 15.445 tỷ đồng. Tại Bà Rịa – Vũng Tàu cũ, dự kiến năm nay ngân sách địa phương sẽ thu khoảng 1.098 tỷ đồng từ việc định giá đất cụ thể của 24 dự án.
Riêng tại TP HCM, việc đấu giá 3 lô đất ở Khu đô thị mới Thủ Thiêm đang trong giai đoạn lựa chọn đơn vị tư vấn thẩm định giá khởi điểm. Cấp xã đã triển khai lập quy hoạch 1/500 và chuẩn bị quyết định chủ trương đầu tư đối với 7 khu đất ngoài Thủ Thiêm.
Sở Nông nghiệp và Môi trường cũng đang lấy ý kiến các sở, ngành để hoàn thiện báo cáo UBND thành phố về phương án bán đấu giá 3.790 căn hộ chung cư tại phường An Khánh theo chỉ đạo của thành phố.
Trong năm 2024, thành phố ghi nhận tổng nguồn thu từ đất đai đạt hơn 25.300 tỷ đồng, tăng 46,8% so với cùng kỳ năm trước đó. Theo Nghị quyết dự toán thu ngân sách trên địa bàn TP HCM sau sáp nhập với Bình Dương, Bà Rịa – Vũng Tàu, thành phố sẽ có nguồn thu ngân sách gần 700.000 tỷ đồng, chiếm hơn 32% tổng dự toán thu cả nước. Trong đó, TP HCM cũ là 520.425 tỷ đồng, chiếm 74,6%, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu 102.650 tỷ đồng, chiếm 14,7% và tỉnh Bình Dương 74.320 tỷ đồng, chiếm 10,7%.
Phó thủ tướng Trần Hồng Hà yêu cầu sửa quy định tiền sử dụng đất theo hướng công bằng, khoan sức cho dân, tránh gây khó khi sửa Luật Đất đai 2024.
Nội dung trên được Phó thủ tướng Trần Hồng Hà nêu tại cuộc họp với các bộ, ngành và 17 địa phương về sửa các quy định liên quan tính tiền sử dụng đất, quỹ phát triển đất (Nghị định 103 và 104), chiều 5/8.
Theo quy định hiện hành, người dân khi chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở phải nộp toàn bộ phần chênh giữa giá hai loại đất này, thay vì áp dụng mức thu 30-50% như trước. Cùng với đó, bảng giá đất tại nhiều địa phương điều chỉnh, khiến tiền sử dụng đất người dân phải nộp khi chuyển đổi tăng đột biến, có trường hợp gấp nhiều lần so với trước. Đây cũng là vướng mắc của các địa phương khi thực hiện Luật Đất đai 2024.
Tại cuộc họp, Phó thủ tướng nhấn mạnh quan điểm khoản thu khi chuyển mục đích sử dụng đất phải có căn cứ rõ ràng, trong đó cần làm rõ lý do thu, điều chỉnh giảm. Đồng thời, ông yêu cầu phân định trách nhiệm giữa Nhà nước, doanh nghiệp và tránh lãng phí tài nguyên đất đai.
Ông lưu ý phân biệt từng nhóm khi tính tiền chuyển mục đích sử dụng đất. “Người dân mua đất lần đầu để làm nhà ở thì phải tính mức thu phù hợp với khả năng chi trả, bảo đảm quyền lợi và khả năng tiếp cận thực tế. Còn ai giữ đất bỏ hoang, đầu cơ, chậm triển khai dự án thì phải xử lý khác”, ông nói thêm.
Phó thủ tướng Trần Hồng Hà tại cuộc họp chiều 5/8. Ảnh: VGP
Do đó, Chính phủ giao HĐND cấp tỉnh căn cứ điều kiện thực tế để quyết định mức thu cụ thể, gồm phần chênh lệch giữa diện tích trong và ngoài hạn mức khi chuyển mục đích sử dụng đất. Địa phương cũng được phép áp dụng chính sách miễn, giảm tiền sử dụng đất cho người nghèo, cư dân vùng khó khăn.
Theo dự thảo sửa đổi Nghị định 103 về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, Bộ Tài chính đề xuất mức thu theo tỷ lệ phần trăm, thay vì toàn bộ chênh lệch như hiện hành, dao động 30-50% chênh lệch hai loại giá đất. Tức là, hộ dân chuyển đất nông nghiệp sang đất ở có thể được tính tiền sử dụng đất theo cách cũ.
Với Nghị định 104 về quỹ phát triển đất, các quy định sửa đổi lần này tập trung vào việc quản lý vốn, thu – chi và cơ chế xử lý các khoản vốn đã ứng trước. Việc này nhằm đảm bảo vận hành quỹ hiệu quả, hỗ trợ tốt hơn việc thu hồi, bồi thường và tái định cư các dự án.
Phó thủ tướng Trần Hồng Hà cho biết Luật Đất đai 2024 đã có bước cải cách mạnh mẽ, xuất phát từ thực tiễn và nhu cầu của người dân. Tuy nhiên, nếu các nghị định hướng dẫn không đủ rõ ràng, dễ hiểu, sẽ rất khó triển khai thống nhất tại địa phương. Ông đề nghị các bộ, ngành tiếp tục rà soát, hoàn thiện quy định phù hợp với đặc thù từng vùng.
Luật Đất đai 2024 được đề xuất sửa để khắc phục bất cập về giá, thu hồi đất, quy hoạch để phù hợp mô hình chính quyền hai cấp, theo Bộ Nông nghiệp và Môi trường.
Luật Đất đai 2024 có hiệu lực từ 1/8/2024, nhưng sau một năm đã bộc lộ bất cập cần sửa.
Từ 1/7, cả nước bỏ cấp huyện và vận hành theo mô hình chính quyền địa phương hai cấp, gồm cấp tỉnh và phường/xã. Trong khi đó, luật hiện hành vẫn tồn tại quy định về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia, tỉnh và huyện hàng năm. Bộ Nông nghiệp và Môi trường cho rằng việc tồn tại quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất theo cả 3 cấp này là vướng mắc, chưa phù hợp với mô hình chính quyền địa phương hai cấp.
Chưa kể, quy hoạch sử dụng đất và các quy hoạch ngành, lĩnh vực có sử dụng đất cũng chưa thống nhất, đồng bộ. Cùng với đó, các dự án đầu tư công hay dự án quan trọng có tính chất cấp bách, đặc thù để phục vụ những nhiệm vụ chính trị, đối ngoại chưa có hoặc chưa phù hợp quy hoạch. Trước đó, các dự án nhóm này đã có ý kiến về chủ trương đầu tư từ cơ quan quản lý.
Các dự án quan trọng kể trên cũng chưa có quy định về thu hồi đất, ví dụ như những công trình phục vụ Diễn đàn Hợp tác Kinh tế châu Á – Thái Bình Dương (APEC) hay dự án trong khu thương mại tự do, trung tâm tài chính quốc tế… Luật hiện hành cũng khuyết quy định về thu hồi đất khi nhà đầu tư không thỏa thuận được phần diện tích còn lại (quy mô nhỏ), khiến dự án “treo”, gây lãng phí nguồn lực và chậm tiến độ đầu tư.
Để khắc phục những hạn chế này, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đề xuất hai phương án, gồm thay thế quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện bằng cấp xã hoặc bỏ quy định này.
Cùng với đó, cơ quan soạn thỏa cũng bổ sung hai trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội. Số này gồm các dự án xây dựng cấp bách cho nhiệm vụ chính trị, đối ngoại; dự án trong khu thương mại tự do, trung tâm tài chính quốc tế, logistic hoặc khu đô thị, du lịch dịch vụ thương mại, văn hóa, thể thao… do HĐND cấp tỉnh quyết định. Trường hợp dự án thực hiện qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất, chủ đầu tư đàm phán được trên 75% diện tích hoặc người sử dụng, Nhà nước sẽ thu hồi phần còn lại để giao cho họ.
Người dân làm thủ tục công liên quan đất đai tại TP HCM, ngày 1/7. Ảnh: Đình Văn
Luật hiện hành quy định giao, cho thuê đất phải qua đấu thầu, đấu giá quyền sử dụng đất. Thực tế qua một năm thực hiện, Bộ Nông nghiệp và Môi trường nhìn nhận việc này cần nhiều thời gian chuẩn bị và dự án khó chọn được nhà đầu tư có năng lực, dẫn tới chậm đưa đất vào sử dụng, ảnh hưởng khả năng thu hút đầu tư. Chẳng hạn, việc bắt buộc đấu giá quyền sử dụng với quỹ đất trụ sở, cơ sở làm việc dôi dư, thu hồi từ cổ phần hóa, thoái vốn doanh nghiệp nhà nước cũng làm kéo dài thời gian, thủ tục, tăng chi phí tuân thủ, đặc biệt cho các dự án ưu đãi đầu tư.
Ngoài ra, quy định cho thuê đất trả tiền hàng năm theo luật hiện hành cũng gây khó khăn cho nhà đầu tư trong hạch toán kinh doanh, thế chấp quyền sử dụng, huy động vốn, đặc biệt với các dự án y tế, giáo dục, văn hóa, xã hội và kinh doanh dịch vụ lưu trú.
Bởi vậy, cơ quan soạn thảo đề xuất sửa nội dung này theo hướng cho phép nhà đầu tư chọn hình thức thuê đất trả tiền một lần hoặc hàng năm. Riêng đơn vị sự nghiệp công lập không được chuyển nhượng hoặc thế chấp quyền sử dụng đất.
Bộ cũng bổ sung trường hợp giao đất thông qua đấu thầu với dự án có sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước cho thuê thu tiền hàng năm, đối với quỹ đất do cơ quan, tổ chức được giao quản lý.
Quy định tài chính về đất đai cũng là một trong những vướng mắc cần thay đổi khi sửa luật lần này. Bộ Nông nghiệp và Môi trường đang đề xuất việc định giá đất không còn theo “nguyên tắc thị trường”, phải bảo đảm vai trò đại diện chủ sở hữu và quyền quyết định của Nhà nước về giá đất.
Theo lý giải của cơ quan này, việc định giá đất của Nhà nước tại thị trường sơ cấp phụ thuộc vào giá trên thị trường thứ cấp và kết quả từ đơn vị tư vấn. Ngoài ra, việc xác định giá cụ thể gặp khó khăn do phụ thuộc vào nhiều yếu tố như thông tin dữ liệu đầu vào chưa đầy đủ, trình độ năng lực chuyên môn, đạo đức của người định giá, biến động thị trường… Những yếu tố này không phản ánh đúng bản chất giá đất và chưa phát huy vai trò quyết định, điều tiết của Nhà nước.
Tương tự, việc sử dụng phương pháp thặng dư để định giá phụ thuộc vào khả năng thu thập thông tin, giá chuyển nhượng, thuê, loại hình kinh doanh. Phương pháp này cũng không phản ánh đúng giá trị tăng thêm của đất trong tương lai, làm cho giá do Nhà nước quyết định bị phụ thuộc, chạy theo sự biến động của thị trường.
Bởi vậy, việc Nhà nước áp dụng giá đất cụ thể khi trao quyền sử dụng cho doanh nghiệp thực hiện dự án đầu tư còn bị cho là tận thu từ đất, cũng như kéo dài thời gian, tăng chi phí, giảm năng lực cạnh tranh.
Tại dự thảo, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đề xuất hai phương án sửa đổi. Một là Chính phủ ban hành bảng giá đất 5 năm một lần, thay vì hàng năm như hiện hành. Bảng giá này được xây dựng theo khu vực, vị trí. Hai là, bỏ giá đất cụ thể và áp dụng lại hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K). UBND cấp tỉnh sẽ ban hành hệ số K từ năm tiếp theo của kỳ 5 năm áp dụng bảng giá đất.
Cuối cùng, việc sửa Luật Đất đai 2024 nhằm đảm bảo tính đồng bộ của pháp luật trong bối cảnh hệ thống vẫn tiếp tục điều chỉnh ở nhiều lĩnh vực như đấu giá tài sản, đấu thầu, quy hoạch đô thị và nông thôn… Các địa phương lúng túng trong xử lý, triển khai bởi nhiều dự án phải trải qua nhiều giai đoạn pháp lý khác nhau.
Bộ Nông nghiệp và Môi trường khẳng định việc sửa Luật Đất đai sẽ giúp khơi thông nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế – xã hội, tăng hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai, cũng như đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp của người sử dụng. Dự án luật sửa đổi này dự kiến trình Quốc hội tại kỳ họp thứ 10, và có hiệu lực từ đầu 2026 nếu được thông qua.
Thanh tra Chính phủ vừa công bố kế hoạch thanh tra chuyên đề diện rộng với hơn 898 dự án trên cả nước, nhằm làm rõ nguyên nhân chậm tiến độ, vướng mắc pháp lý.
Đợt thanh tra này tập trung vào các dự án có quy mô lớn, thời gian thực hiện kéo dài, có dấu hiệu vướng mắc pháp lý hoặc nguy cơ gây thất thoát, lãng phí. Theo kế hoạch, cơ quan thanh tra sẽ rà soát toàn diện quá trình lập, thẩm định, phê duyệt dự án; việc lựa chọn nhà đầu tư, giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất… nhằm làm rõ nguyên nhân tồn đọng và kiến nghị giải pháp xử lý.
Trong 898 dự án thuộc diện thanh tra năm 2025, nhóm bất động sản nhà ở chiếm tỷ trọng lớn, khoảng 63%, gồm khu đô thị, căn hộ, khu dân cư. Phần còn lại phân bổ vào các lĩnh vực hạ tầng giao thông (120 dự án), khu công nghiệp – logistics (70), công trình công cộng (55), trụ sở hành chính (35), nông nghiệp – môi trường (30) và công nghiệp – thương mại (25).
Có 145 dự án do Thanh tra chính phủ trực tiếp thanh tra, 3 dự án do Thanh tra Bộ Quốc phòng thực hiện, chủ yếu thuộc các địa phương trọng điểm và dự án lớn do bộ ngành quản lý. Bên cạnh đó, 750 dự án còn lại thuộc diện thanh tra cấp tỉnh, thành phố thực hiện.
TP HCM là địa phương có số lượng dự án lớn nhất bị thanh tra với tổng cộng 114 dự án (20 do Thanh tra chính phủ, 94 do địa phương). Danh sách có nhiều dự án chậm triển khai, vướng pháp lý kéo dài hoặc có khiếu kiện liên quan đến thủ tục đất đai. Một số cái tên đáng chú ý như: Khu dân cư Investco Green City, khu cao tầng của Phát Đạt tại quận 7 cũ, cao ốc phức hợp Riviera Point và dự án nhà ở kết hợp khách sạn tại số 1 Bis – 1 Kép Nguyễn Đình Chiểu, quận 1 cũ…
Dự án Cù Lao Tân Vạn tại Đồng Nai, thuộc diện thanh tra. Ảnh: TTC Land
Các địa phương khác có số lượng lớn dự án thanh tra gồm: An Giang (92), Đồng Nai (85), Khánh Hòa (83), Ninh Bình (46), Lâm Đồng (30), Bắc Ninh (27), Vĩnh Long (13), TP Đà Nẵng (11)… Trong danh sách cũng có nhiều tỉnh ít dự án nhưng vẫn nằm trong diện rà soát như Lào Cai, Tuyên Quang, Thái Nguyên hay Điện Biên.
Với nhóm bộ ngành trung ương và các tập đoàn lớn, Thanh tra Chính phủ sẽ làm việc trực tiếp với 145 dự án có tổng mức đầu tư từ 100 tỷ đồng trở lên. Trong đó, Bộ Xây dựng có 8 dự án, Bộ Tài chính 5, Bộ Công Thương 6, Bộ Nông nghiệp và Môi trường 4, Bộ Giáo dục và Đào tạo 5, cùng 12 dự án thuộc các tập đoàn, tổng công ty lớn.
Việc thanh tra sẽ bắt đầu trong tháng 7, kết luận được yêu cầu ban hành trước ngày 25/9 đối với Thanh tra Chính phủ và 15/9 đối với cấp địa phương. Kết quả tổng hợp sẽ được báo cáo Thủ tướng vào đầu tháng 10.
Theo Thanh tra chính phủ, đây được xem là một trong những đợt thanh tra diện rộng trong nhiều năm, kỳ vọng sẽ làm rõ nguyên nhân chậm trễ, sai phạm nếu có và kiến nghị giải pháp khắc phục, nhằm đưa các dự án nhanh chóng đi vào thực tế, tránh lãng phí tài nguyên và đất đai.
Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) kiến nghị giảm mức thu tiền sử dụng đất bổ sung từ 5,4% xuống 0,5%, tiến tới bỏ hoàn toàn khi sửa Luật Đất đai.
Tại hội thảo “Giá đất, thuế đất thế nào cho hợp lý” do báo Thanh Niên tổ chức sáng 22/7, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP HCM (HoREA), cho biết Bộ Tài chính đang đề xuất hai phương án sửa đổi Nghị định 103. Trong đó, phương án một là giảm mức truy thu từ 5,4% xuống 3,6% mỗi năm; hai là bỏ hẳn quy định truy thu và giao Chính phủ xem xét khi sửa Luật Đất đai 2024.
Chủ tịch HoREA cho rằng việc thu bổ sung tiền sử dụng đất là đúng luật Đất đai hiện hành, nhưng tỷ lệ 5,4% như quy định hiện tại hay 3,6% theo đề xuất mới của Bộ Tài chính là chưa hợp lý, bởi việc chậm xác định nghĩa vụ tài chính là do cơ quan Nhà nước, không phải lỗi của doanh nghiệp.
“Nếu áp dụng, chỉ nên thu 0,5% trong khi chờ sửa luật”, ông Châu kiến nghị.
Ông cũng dẫn ví dụ một dự án được giao đất 30 năm trước, đến năm 2025 mới được xác định tiền sử dụng đất là 100 tỷ đồng, sẽ phải nộp thêm tới 162 tỷ đồng tiền bổ sung nếu tính theo 5,4% mỗi năm. Với dự án 20 năm cũng tương tự, số tiền bổ sung là 108 tỷ đồng, theo ông là “cực kỳ vô lý”.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP HCM. Ảnh: BTC
“Đây là lỗi của cơ quan nhà nước, không thể bắt doanh nghiệp gánh. Nếu chưa thể bỏ, chỉ nên thu 0,5% trong giai đoạn chờ sửa luật,” ông Châu nói và đề xuất thêm việc hoàn trả khoản tiền truy thu đã thu trước đây. Đồng thời, ông cho rằng mức 0,5% sẽ tạo điều kiện thuận lợi để thực hiện việc hoàn trả này.
Ông phân tích thêm, áp dụng mức thu cao với hoạt động hồi tố là không phù hợp Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật – vốn chỉ cho phép hồi tố trong trường hợp giảm nhẹ nghĩa vụ pháp lý. Khi sửa Luật Đất đai, HoREA tiếp tục đề xuất xóa bỏ hoàn toàn quy định truy thu này.
Chủ tịch HoREA cũng lưu ý tiền sử dụng đất thực chất là một khoản đầu tư trả trước được tính vào giá bán. Nếu truy thu bổ sung, chi phí sẽ bị đẩy sang người tiêu dùng, làm giảm khả năng tiếp cận nhà ở và gây lệch pha cung – cầu trên thị trường.
Trước đó, Bộ Tài chính hoàn thiện dự thảo sửa đổi Nghị định 103 về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất với ba phương án: giữ nguyên mức thu bổ sung 5,4% như hiện nay; giảm còn 3,6% mỗi năm (tính theo trung bình ba chỉ số: lãi suất, CPI và lạm phát); hoặc bỏ hoàn toàn khoản thu này và giao Chính phủ xem xét khi sửa Luật Đất đai 2024.
Mức 5,4% từng vấp phải nhiều phản ứng từ doanh nghiệp, hiệp hội và địa phương vì bị cho là không phản ánh đúng thực tế, gây gánh nặng tài chính trong khi thị trường bất động sản còn khó khăn. Bộ Tài chính cho biết các phương án điều chỉnh nhằm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước và người sử dụng đất.
Thứ trưởng Bộ Tài chính Lê Tấn Cận cho biết cơ quan này dự kiến trình Chính phủ sửa quy định để giảm tiền sử dụng đất khi người dân chuyển từ đất nông nghiệp sang đất ở.
Thông tin được ông Lê Tấn Cận, Thứ trưởng Tài chính nêu tại hội thảo về đất đai, ngày 22/7.
“Trước mắt sẽ tiếp tục kế thừa quy định của Luật Đất đai 2013, là áp dụng mức thu 30-50% phần chênh lệch thay vì thu toàn bộ như hiện nay”, ông Cận nói, thêm rằng Bộ Tài chính đã làm việc với các doanh nghiệp, địa phương về tình hình thu tiền sử dụng đất khi người dân chuyển mục đích sử dụng.
“Từ số liệu của các địa phương, Bộ sẽ xây dựng phương án trình Chính phủ, theo hướng giảm tiền sử dụng đất cho người dân”, ông nói thêm.
Thứ trưởng Bộ Tài chính Lê Tấn Cận tại hội thảo về đất đai, ngày 22/7. Ảnh: Độc Lập
Thực tế vừa qua, người dân và doanh nghiệp phản ánh tình trạng tiền sử dụng đất tăng đột biến khi họ chuyển mục đích từ đất nông nghiệp sang đất ở. Ông Võ Anh Tuấn, Phó cục trưởng Cục Quản lý đất đai, Bộ Nông nghiệp và Môi trường, cũng nêu thực tế có những trường hợp đất nông nghiệp nằm trong khu dân cư hiện hữu nhưng người dân vẫn phải nộp mức tiền sử dụng đất rất cao khi chuyển mục đích sử dụng. Nguyên nhân được cho là do cách tính hiện hành chưa phù hợp với loại đất này.
“Thời gian qua, nhiều địa phương đã chủ động điều chỉnh bảng giá đất để thu hẹp khoảng cách giữa các loại đất. Tuy nhiên, cũng có nơi không cập nhật kịp hoặc xây dựng giá quá cao, gây tác động xã hội đáng kể”, ông Tuấn nói.
Về lâu dài, theo Thứ trưởng Lê Tấn Cận, Bộ Tài chính đang xây dựng đề án chi tiết theo từng loại hình, với mục tiêu giảm nghĩa vụ tài chính cho người dân khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Chính phủ sẽ đề xuất sửa Luật Đất đai 2024. Bộ này sẽ kiến nghị bổ sung cơ chế tính tiền sử dụng đất theo tỷ lệ phần trăm, nhằm tạo hành lang pháp lý phù hợp thực tiễn.
Cùng với đó, các địa phương cũng đang rà soát, xây dựng bảng giá đất đảm bảo hài hòa và tránh gây sốc sau các thông tin sáp nhập địa giới hành chính. Dự kiến bảng giá đất đầu tiên theo Luật Đất đai 2024 sẽ được công bố năm 2026, có hiệu lực 5 năm, còn hệ số điều chỉnh sẽ được xem xét cập nhật hàng năm.
Liên quan đến khoản thu bổ sung khi chậm xác định nghĩa vụ tài chính trước ngày 1/8/2024, Bộ Tài chính cho biết đang điều chỉnh lại dự thảo sửa đổi nghị định về tiền sử dụng, thuê đất. Hiện cơ quan này cân nhắc phương án thu còn 3,6% một năm, hoặc bỏ hẳn, thay vì 5,4% mỗi năm như đề xuất trước đây.
Với kiến nghị không thu khoản bổ sung này, Bộ ghi nhận và đang phối hợp với Bộ Nông nghiệp và Môi trường để báo cáo Chính phủ trong quá trình sửa đổi Luật Đất đai 2024. Thứ trưởng Cận khẳng định việc sửa đổi luật và các quy định liên quan sẽ được triển khai sớm để kịp thời điều chỉnh những bất cập, trước thời điểm bảng giá đất mới áp dụng từ 1/1/2026.
